建築物の新築や不動産運用において、常に環境への配慮が求められるようになった昨今、建築物の省エネ性能表示の一つであるBELS（ベルス）が非常に注目されています。

2022年には、「2025年度以降新築の全建築物に省エネ基準への適合を義務付ける法案」が可決されました。

BELSとは、環境への配慮が認められた評価指標のことで、BELSを取得することで環境面でも経済面でも多くのメリットを受けることができるます。そのため、現在では大手不動産会社を中心にBELSを取得する取り組みが増えています。

しかし、BELSには多くの種類があり、BELSを取得する際に用いられる計算方法も複数あるため、具体的な内容について知らない方も多いのではないでしょうか。

中には、わざわざコストをかけてまでBELSを取得するメリットがどこにあるのか、疑問に感じる方もいるかと思います。

この記事では、BELSの基本的な仕組みや種類、BELSを取得する際のメリットや活用できる補助金制度についてもまとめて解説しています。

BELSの概要を知りたい方や実際にBELSの取得を検討している方は、是非参考にしてみてください。

BELSとは？

BELSとは、建築物エネルギー性能表示制度の略称で、2014年に国土交通省により制定された、省エネルギー性能に特化した評価・表示制度のことです。これまでは非住宅のみを対象としていましたが、2016年の法改正により住宅用途の建物も評価対象に加わりました。

BELSは、第三者の評価機関が建築物の省エネルギー性能を適切に評価し、適確に表示することを目的とした制度です。BELSは建築物の一次エネルギー（冷暖房、換気、給湯、照明などで消費するエネルギーの合計）の消費量に基づいて、5段階で評価されます。

BELS評価による住宅・建築物の省エネルギー性能の「見える化」することで、不動産市場において適切な評価を受けることができ、各種取引において有利に進めることができます。

BELSの評価基準

BELSは、国が定める建築物エネルギー消費性能基準に基づく一次エネルギー消費量から算出されるBEI（一次エネルギー消費量基準）の値によって評価されます。

評価対象となる設計段階の建築物では、実際の設計仕様で算定した設計一次エネルギー消費量と標準仕様（平成28年基準相当の外皮と標準的な設備）で算定した基準一次エネルギー消費量を比較することで、BEIを算出します。以下がBEIの算出方法です。

［BEI＝設計一次エネルギー消費量➗基準一次エネルギー消費量］

このBEIが1.0以下であれば法律上の省エネ基準に適合していることになり、数値が小さいほど省エネ性能が高いことを示します。

BELSランクの考え方

BELSの評価は、以下表の通りBEIの値によって、対象建築物の星の数で決定します。

このBEIが1.0以下であれば省エネ基準に適合していることになり、数値が小さいほど省エネ性能が高いことを示します。

なお、省エネ基準の10％オーバー（1.1）以上の場合は、星はつきません。

 

評価	住宅	非住宅1　※1	非住宅2　※2
☆☆☆☆☆	0.8	0.6	0.7
☆☆☆☆	0.85	0.7	0.75
☆☆☆ （誘導基準）	0.9	0.8	0.8
☆☆　（省エネ基準）	1.0	1.0	1.0
☆　　（既築のみ）※3	1.1	1.1	1.1

※1 事務所・学校・工場等

※2 ホテル・病院・百貨店・飲食店・集会所等

※3 平成28年4月に現存する建築物であれば☆でも、既存の省エネ基準に適合

 

近年、住宅・非住宅ともに、BELSの5つ星を取得する建築物が増加しています。

BELSの5つ星の取得事例などについて下記の記事で詳しく解説しているので、高ランクを取得したい方はぜひ参考にしてください。

参考：BELSは5つ星まで取得しないとダメ？ラベリング制度の違いとランクの特徴をプロが解説

BELSとZEB（ゼブ）・ZEH（ゼッチ）の違い

BELSの上位概念にZEB（ゼブ）とZEH（ゼッチ）があります。

ZEB（Net Zero Energy Building）は非住宅の建築物を対象に、ZEH（Net Zero Energy House）は住宅を対象に、年間の一次エネルギーの収支をゼロにすることを目指した建築物を指します。

具体的には、ZEB・ZEHともに、省エネによりエネルギー消費量をできるだけ減らし、太陽光発電などによってエネルギーを創出する創エネによって、エネルギー収支をゼロにすることを目指します。

どちらもBELSより厳しい条件を満たした際に、取得することが可能です。

詳しくは下記の記事で解説しているので、より詳しく知りたい人は確認してください。

参考：ZEBとは？取得のメリットや事例紹介、補助金制度についても専門家が徹底解説

参考：ZEH（ゼッチ）とは？取得のメリットやZEHの種類を紹介、補助金制度についても専門家が徹底解説

非住宅のBELSの計算方法

非住宅のBELSに基づく計算方法は、「標準入力法」「モデル建築物法」の2つです。

基本的には「モデル建築法」で対応できるため、ほとんどのBELSがこの評価方法を採用しています。

ただし、BELSでより多くの星を得たい場合やZEBを目指したい場合には、標準入力法をおすすめする場合があります。

モデル建築物法の一番のメリットは、省エネ計算にかかる時間・費用が削減できることです。対して、標準入力法のメリットは、モデル建築物法よりも高い評価を得やすいことにあります。

以下でより詳しく説明します。

2つの計算方法の違い

非住宅における「標準入力法」「モデル建築物法」の主な違いは以下の表の通りです。

 

計算方法	入力内容	計算ツール	計算結果
標準入力法	建築物内の全ての室において ・床面積などの室仕様 ・設備機器などの性能値 を入力	エネルギー消費性能計算プログラム	BEI
モデル建築物法	用途別のモデルを選択して ・建築仕様 ・設備機器などの性能値 を入力	モデル建築物法入力支援ツール	BEIm

 

詳細計算である「標準入力法」は手間と費用がかかりますが、全ての設備を評価するため、建築物の省エネ性能をより詳細に算出することが可能です。

また、一般的な省エネ適合義務や届出義務のみの物件であれば、費用や審査機関、工事管理・完了検査の観点において有利な「モデル建物法」で評価します。

モデル建築物法を使えば、標準入力法の手間と費用を半分程度に抑えることが可能です。

非住宅の建築物に対するBELSの評価方法の詳細は、下記の記事をチェックしてください。

参考：非住宅の省エネ計算法における「モデル建物法」と「標準入力法」の違いとは？
参考：非住宅のBELS評価とは？商業施設・オフィス・ホテルの省エネ計算について専門家が解説

住宅のBELSの計算方法

住宅のBELSに基づく評価方法は、「簡易計算ルート」「標準計算ルート」の2つです。なお「簡易計算ルート」は木造戸建てのみに適用される計算方法です。

簡易計算ルートでは、標準計算ルートとは異なり、計算の簡略化が行われます。

• 外皮基準で部位毎の面積・長さを計算することなく固定値を採用
• 一次エネルギー消費量（BEI値）基準で設備毎の性能・仕様を代入することなく有無の選択のみを行う

2017年以前の住宅の評価では、BEI値のみがその対象でした。現在では、BEI値と外皮性能であるUA値（外皮平均熱貫流率）および、ηAC値（冷房機の平均日射熱取得率）の全ての基準を満たす必要があります。

簡易計算ルートによる評価だと、BELSの申請費用や時間の削減が図れるメリットがあるものの、数値が保守的となる側面があるため注意が必要です。

標準計算ルートは、簡易計算ルートで簡略化する箇所をより詳細に計算するため、時間とコストがかかります。しかし、数値が簡易計算ルートより良くなる傾向にあるので、評価をあげたい場合には標準計算ルートを利用することをおすすめします。

外皮性能について

住宅におけるBELSを取得するためには、一定の外皮性能が備わっている必要があります。

外皮性能は、地域区分が都道府県別に定められており、「省エネ基準地域区分詳細」にて市町村別に割り振られています。

各地域区分に応じて、建築物のUA値（外皮平均熱貫流率）、ηAC値（冷房期の平均日射熱取得率）が定められており、BELSを取得するためには指定の数値以下に抑える必要があります。

なお、東京都の小笠原村や鹿児島県の一部、沖縄県では、UA値の基準は除外され、ηAC値のみが計算対象です。

住宅に対するBELSの評価方法の詳細は、下記の記事をチェックしてください。

参考：住宅のBELS評価とは？省エネ計算やZEHについて専門家が詳しく解説

BELSは新築、既存建築物ともに評価できる

BELSは、2014年の制定当初から新築及び既存の建築物が対象です。

新築の場合は、設計時点でBELS取得を見据えた省エネ計算が可能であるため、設計段階で省エネ計算を行うことができます。

仮に評価数値が低ければ外皮性能や空調設備などの仕様を見直すことができるため、既存建築物へのBELS導入と比べて難易度が低いと言えるでしょう。

新たに建てる住宅をBELS化しようと考えている方は、ぜひ下記の記事を参考にしてみてください。

参考：【2022年最新】新築の建築物でBELS（ベルス）を取得する方法や費用について専門家が徹底解説！

もちろん、既存の建築物でもBELS取得が可能です。既存建築物をBELS化することで、BELSを取得していない他の物件との差別化を図ることができます。

特に賃貸物件であれば、BELSを取得することで「第三者が省エネ性能を証明している優良物件」としてテナントの評価を得ることができるため、リーシングや賃料増額の交渉に有利に働きます。

また、BELS化しておくことで、物件の売却時にも高い評価を得ることができるため、まだBELS化をしていない方は早めに検討してみてください。

参考：既存の建築物でBELSを取得する方法とは？2022年の状況を踏まえBELSの専門家が徹底解説！

BELSについて分からない時は専門家に無料で相談しよう！

BELSについて分からないことがあれば、豊富な実績を持つ「環境・省エネルギー計算センター」の無料相談をご利用ください。

上場企業・大手設計事務所など300社以上をサポートしており、累計1,000棟以上の業務実績、お客様のリピート率は90%以上を誇ります。

高品質かつスピード納品が可能で、面倒で複雑な省エネ適合性判定やBELS申請を簡単に行うことができます。

Webで簡単にスピード見積りも可能なので、BELS取得を検討されている方はぜひお試しください。

BELSを取得するメリット

BELSを取得するにあたって最も大きなメリットは、不動産市場における物件価値の向上です。

BELSを取得することで、環境配慮型住宅としての国のお墨付きを得ることができるため、不動産価値の向上に期待できます。

具体的には、不動産を担保にした資金調達時や不動産の売却時などです。BELSで多くの星を獲得しておくことで建築物の評価が高まり、中には数億円単位のメリットを生み出す場合もあります。

分譲住宅であれば、入居後の快適性を強くアピールすることができるため、他社の分譲案件とは大きく差別化したセールス活動に繋がります。

BELS評価のコストとして、数十万円を支払うだけでこれだけの経済効果があるため、BELS取得は効果的な投資だと言えるでしょう。

また、省エネ適合性判定を要する非住宅の建築物に関しては、省エネ適合性判定の際に使用した計画書と適合判定通知書を用いることで、BELS評価書を取得することが可能です。

省エネ適合性届出義務のある300㎡以上の非住宅の新築では、BELSを併せて取得しておくと良いでしょう。

よりBELS取得によるメリットを知りたい方は以下の記事を参考にしてみてください。

参考：BELS（ベルス）を取得するメリットついて専門家が徹底解説！

BELSの取得時に費用がかかる仕組み

BELSの取得には、①審査費用と②省エネ計算代行費用の2種類の費用が必要です。

①の審査費用は民間検査機関に支払う報酬です。BELSの審査は、一般社団法人住宅性能評価・表示協会の登録機関である民間検査機関が実施します。

地域各地で多くの民間検査機関が登録されており、用途や規模により審査費用に違いがある他、会社ごとに費用が異なるので注意が必要です。

②の代行費用は省エネ計算代行会社に支払う報酬です

これら2つの費用は特段定められた報酬額ではなく、対応する会社によって金額が異なります。

BELSの申請は事業主が行いますが、省エネ計算や書類整備など非常に煩雑な業務となるので、申請代行会社に委託するのが一般的です。

住宅建築物の部屋数やマンションの間取りタイプの数によって変わる為、BELSの代行費用は住宅建築物か非住宅建築物かによって異なります。

BELS取得時にかかる費用について具体的に知りたい方は、下記を参考にしてください。

参考：BELS（ベルス）の申請代行の費用はいくら？BELSのプロが仕組みや金額について徹底解説！

令和4年度の省エネに関する補助金・助成金

国をあげて省エネに取り組んでいる昨今、省エネに向けた補助金や助成金の制度が多く存在しています。

ここでは、令和4年度の補助金について主なものを3つご紹介します。

これら、補助金・助成金制度を活用しながら省エネに取り組むことができるもの、BELSの評価システムがうまく機能している証です。

以下情報は2022年の8月時点の情報であるため、最新の情報が知りたい方は問い合わせてみてください。

 

管轄省庁／事業名称	予算	概要	公募期間
国土交通省／ 既存建築物省エネ化推進事業	66.29億円	民間事業者等が行う省エネルギー改修工事や省エネルギー改修工事に加えて実施するバリアフリー改修工事に対し、国が事業の実施に要する費用の一部を支援する。	令和4年6月1日～6月30日
経済産業省／ 先進的省エネルギー投資促進支援事業費補助金	253.2億円	民間事業者の省エネ設備への入れ替えを促進する補助金制度。先進的な省エネ設備等の導入について重点的に支援する。補助金額も最大15億円と多額。	令和4年5月25日～年6月1日
経済産業省／ 住宅・建築物需給一体型等省エネルギー投資促進事業（ZEB ZEH 次世代省エネ建材）	80.9億円	大幅な省エネ実現と再エネの導入により、ZEH・ZEBなど、新たなモデルの実証を支援する制度。次世代省エネ建材の実証支援も補助金対象に含まれる。	令和4年6月1日～8月19日
環境省／ 建築物等の脱炭素化・レジリエンス強化促進事業	55億円	新築建築物や既存建築物のZEB化支援に力を入れた制度で、再生可能エネルギー設備や蓄電池等を導入し、停電時にもエネルギー供給が可能である設備導入を図るもの。 換気機能等の感染症対策も備えた事業者も支援する。	令和4年6月6日～7月15日

 

この他にも、各行政機関により多くの補助金・助成金制度が設けられています。

BELS取得の際に活用できる補助金や助成金について、詳細を知りたい方は下記の記事を参考にしてください。

参考：【令和4年度｜省エネ補助金一覧】省エネ性能表示（BELSやZEH・ZEB等）で使える補助金を専門家が徹底解説！

BELSに関するよくある質問

最後に、BELSに関する質問について回答します。

BELSの評価機関とは？

BELSの評価機関とは、法に基づき認定されたBELSの評価を行う民間機関です。

「一般社団法人 住宅性能評価・表示協会」のホームページに掲載されています。

BELSの評価機関に関する詳細は「BELSの評価機関とは？評価の体制や評価フローについても解説」で解説しています。

BELSについてお悩みなら「環境・省エネルギー計算センター」に無料で相談！

BELSは、省エネ計算時点から戦略的に取り組むことで多くの星を獲得できる可能性が高まるため、不動産所有者にとっても大きなメリットがあります。

多くのBELS申請代行業務の実績を誇る当社「環境・省エネルギー計算センター」では、一般的な「モデル建築物法」とより多くの星の獲得を狙うことができる「標準入力法」において、対象建築物に合った適切な方法を提案することができます。また既存建築物でCADデータが無い場合でも省エネ計算用のCADデータも含め対応可能です。

さらに、省エネ適合性判定と同時に申請することでコストを抑えるなど、発注者様に寄り添った業務遂行を心掛けています。また、ご依頼時に利用できる補助金等の条件や申請方法についても説明可能です。

実際の業務も高品質でありながら、徹底した価格調査を行っているため価格にも自信があります。ちょっとした疑問などでも結構ですので、BELSについて分からないことがあれば、是非「環境・省エネルギー計算センター」の無料相談をご利用ください。