近年、大手不動産会社を中心にBELSを取得する取り組みが増えていますが、わざわざコストをかけてまでBELSを取得するメリットがあるのか、疑問に感じる方も多いのではないでしょうか。

実は、BELSを取得することで、投資家や金融機関への評価が高まることによる不動産の物件価値向上や、賃貸物件のリーシングに有利に働くなど、多くのメリットがあります。

そのため、BELS取得による経済的な効果を狙って、多くの企業/個人の方がBELS取得のための工夫を行っています。

この記事では、BELSを取得することが経済的な効果を得られることを分かりやすく解説しています。ぜひ最後までご覧ください。

BELS（ベルス）とは？

BELS（Building-Housing Energy-efficiency Labeling System）とは、建築物エネルギー性能表示制度の略称で、2014年に国土交通省により制定された、省エネルギー性能に特化した評価・表示制度です。これまでは非住宅のみを対象としていましたが、2016年の法改正により住宅用途の建物も評価対象に加わりました。

BELSでは、建築物の一次エネルギー消費量（冷暖房、換気、給湯、照明などで消費するエネルギーの合計）に基づき、第三者評価機関が5段階で評価することで、省エネルギー性能を表示します。そのため、BELSを取得している住宅は「環境面に配慮されている住宅である」ことが証明されていることになります。

BELS評価による住宅・建築物の省エネルギー性能の見える化を通じて、市場に選ばれることが期待されています。

BELSを取得するメリット

BELSの取得には数十万円程度のコストと一定の時間が必要ですが、BELS申請によって高い評価を獲得することで、申請にかかったコストを回収できる可能性が高いです。

具体的なBELSのメリットは下記の通りです。

• 環境性能が星の数で一目瞭然
• 資金調達に優位に働く可能性がある
• テナント入居率・賃料上昇の可能性がある
• 不動産価格向上の可能性がある

それぞれのメリットについて、以下で詳しく説明します。

環境性能が星の数で一目瞭然

BELSは、建物の省エネ性能の高さを星の数（5段階）で表示するため、省エネ性能の良し悪しが一目でわかります。

建物の省エネ性能に関する知識がない方でも理解しやすく、新築住宅の取得を検討中の個人の方やオフィスビルに入居を検討している企業の理解を得ることができます。

なお、省エネ基準を満たした建物であれば、星2以上の評価がつきます。

また、BELSで5つ星を取得した上で、太陽光発電等でエネルギーを生み出し、一定の基準を超えることでZEBやZEHの取得が可能です。ZEB/ZEHの認定マークを取得することができれば、より高い省エネ性能を外部にアピールすることができます。

資金調達に優位に働く可能性がある

数年前から企業には持続可能性を意識した経営が求められており、SDGsやESGに関する取り組みが盛んに行われています。

金融機関はその傾向が特に顕著に表れており、ESG関連の投融資枠が各銀行に用意されるなど、毎年その金額が大きくなっています。

環境への配慮がされている企業への投融資を行いたい金融機関が増えることによって、BELSを取得している企業や不動産は好条件・低金利での資金調達を得られやすくなるのです。

BELS評価を取得することで時代の潮流に乗ることができるため、会社の財務状況の改善が図れるまたとないチャンスとも言えるでしょう。

テナント入居率・賃料上昇の可能性がある

BELSを取得することで、「第三者が省エネ性能を証明している優良物件」としてテナントの評価を得ることができ、リーシングや賃料増額の交渉に有利に働きます。

2021年5月に行われた一般社団法人日本不動産研究所の不動産投資家調査アンケートによると、ESGに配慮した不動産とそうでない不動産の賃料収入について、多くの投資家が「10年後はESGに配慮した不動産の方が賃料収入が1〜5%程度高い」と回答しています。

 

出典：一般社団法人日本不動産研究所の不動産投資家調査アンケート（有効回答：114社）

 

また、テナントの入居側にTCFD（気候関連財務開示タスクフォース）レポートの開示を行う必要がある場合、事業活動で排出する温室効果ガスの量について把握する必要があります。テナントを出す場合に、入居ビルに対して省エネ性能や再エネの導入を要請するケースが増えてきているのです。

つまり、BELSを取得することでビルの省エネ性能をアピールすることができ、優良テナントに入居してもらえるきっかけになります。

不動産価格向上の可能性がある

BELSを取得することで、不動産価値の向上が期待できます。

こちらについても、不動産研究所の不動産投資家調査に重要なアンケート結果が示されています。

ESG投資に適した不動産とそうでない不動産の利回りについて、10年後は「-10bp（-0.1%）価格が高い方向」と回答する投資家が47.3%という結果が出ています。

さらに、投資家の23.2%は-20bp（-0.2%）、投資家の10.7%は-30bp（-0.3%）ほど利回りが減少（価格は値上がり）すると回答しています。

 

出典：一般社団法人日本不動産研究所の不動産投資家調査アンケート（有効回答：112社）

 

BELSの評価基準

BELSは、国が定める建築物エネルギー消費性能基準に基づく一次エネルギー消費量から算出されるBEI（一次エネルギー消費量基準）の値によって評価されます。

［BEI＝設計一次エネルギー消費量➗基準一次エネルギー消費量］

このBEIが1.0以下であれば省エネ基準に適合していることになり、数値が小さいほど省エネ性能が高いことを示します。

BELSの評価ランク

BELSの評価は、以下表の通りBEIの値によって、対象建築物の☆の数を決定します。

 

評価	住宅	非住宅1　※1	非住宅　※2
☆☆☆☆☆	0.8	0.6	0.7
☆☆☆☆	0.85	0.7	0.75
☆☆☆	0.9	0.8	0.8
☆☆	1.0	1.0	1.0
☆	1.1	1.1	1.1

※1 事務所・学校・工場等

※2 ホテル・病院・百貨店・飲食店・集会所等

☆☆が省エネ基準適合です。

平成28年4月に現存する建築物であれば☆でも、既存の省エネ基準に適合していると見なされます。

なお、省エネ基準の10％オーバー（1.1）までは星がつく仕様になっています。

【令和4年度】省エネに関する補助金・助成金制度

国をあげて省エネに取り組んでいる昨今、省エネに向けた補助金や助成金の制度が多く存在しています。

ここでは、令和4年度の補助金について主なものを3つご紹介します。

これら、補助金・助成金制度を活用しながら省エネに取り組むことができるのも、BELSの評価システムがうまく機能している証です。

以下の情報は2022年の8月時点の情報であるため、最新の情報が知りたい方は各団体に問い合わせてください。

 

経済産業省	予算	概要	公募期間
先進的省エネルギー投資促進支援事業費補助金	253.2億円	民間事業者の省エネ設備への入れ替えを促進する補助金制度。先進的な省エネ設備等の導入について重点的に支援する。 補助金額も最大15億円と多額。	～令和4年6月1日
住宅・建築物需給一体型等省エネルギー投資促進事業	80.9億円	大幅な省エネ実現と再エネの導入により、ZEH・ZEBなど、新たなモデルの実証を支援する制度。 次世代省エネ建材の実証支援も補助金対象に含まれる。	令和4年6月1日～8月19日

 

環境省	予算	概要
建築物等の脱炭素化・レジリエンス強化促進事業	55億円	新築建物や既存建物のZEB化支援に力を入れた制度で、再生可能エネルギー設備や蓄電池等を導入し、停電時にもエネルギー供給が可能である設備導入を図るもの。 換気機能等の感染症対策も備えた事業者も支援する。
（１）新築建築物のZEB化支援事業
（２）既存建築物のZEB化支援事業
（３）既存建築物における省CO2改修支援事

この他にも、各行政機関により多くの補助金・助成金制度が設けられています。

詳しくは、「【令和4年度｜省エネ補助金一覧】省エネ性能表示（BELSやZEH・ZEB等）で使える補助金を専門家が徹底解説！」の記事をご覧ください。

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BELSは、省エネ計算時点から戦略的に取り組むことで多くの星を獲得できる可能性が高まり、不動産所有者にとって非常にメリットが大きい取り組みと言えます。

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さらに、省エネ適合性判定と同時に申請することでコストを抑えるなど、発注者様に寄り添った業務遂行を心掛けています。また、ご依頼時に利用できる補助金等の条件や申請方法についてもご説明します。

実際の業務も高品質でありながら、徹底した価格調査を行っているため価格にも自信があります。ちょっとした疑問などでも結構ですので、ぜひお気軽にご連絡ください。