不動産の保有に関して、新築時のみならず既存建物に関してもより環境に配慮した運用が求められています。

既存建築物に関する環境配慮の外部公表について悩まれている方は多いです。

そのような方におすすめなのがBELS認証の取得です。BELS認証は新築・既存を問わず、全ての建築物を対象とした省エネルギー性能に関する評価・表示を行う制度です。

既存建築物であってもBELS認証を取得することで外部に対する環境配慮のアピールに繋がります。

この記事では、基本的なBELSの仕組み、既存建築物でBELSを取得する方法やメリットをわかりやすく解説しています。既存建築物の価値向上や外部アピールを意識されている方はぜひ参考にしてみてください。

BELSとは？

BELSとは、建築物エネルギー性能表示制度の略称で、省エネルギー性能の評価・表示制度です。これまでは非住宅のみを対象としていましたが、2016年の法改正により住宅用途の建物も評価対象に加わりました。

BELSでは、建築物の一次エネルギー消費量（冷暖房、換気、給湯、照明などで消費するエネルギーの合計）に基づき、第三者評価機関が5段階で評価することで、省エネルギー性能を表示します。

BELSを取得することで不動産市場での評価が高まり各種取引において有利になる可能性があるため、大手企業を中心に取り組み件数が増加しています。

既存の建築物もBELSが取得できる

2016年より、新築・既存建物の全てがBELS取得の対象になりました。

建築物の省エネルギー性能に特化した公的指標として初めて制定されたBELSは、項目が非常にシンプルでわかりやすい評価指標になっています。

既存の建物におけるBELS取得には、メリットとデメリットの双方が存在するため、以下で詳しく見ていきましょう。

既存の建築物がBELSを取得するメリット

BELSを取得する一番のメリットは、不動産市場における評価が高まることです。

BELSを取得することで「第三者が省エネ性能を証明している物件」としてテナントの評価を得ることができ、リーシングや賃料増額の交渉に有利に働きます。

また、不動産を担保に資金調達する際や不動産の売却時においても、BELSで多くの星を獲得している建物であれば評価が高まる可能性があります。

BELS取得のメリットについて詳細を知りたい方は、下記記事を参考にしてください。

参考：BELS（ベルス）を取得するメリットついて専門家が徹底解説！

既存の建築物がBELSを取得するデメリット

既存建築物におけるBELS取得のデメリットの1つ目は、取得のための費用がかかることです。

BELSを取得する際には、審査費用と省エネ計算代行費用の2種類の費用がかかります。

審査費用は民間検査機関に支払う報酬で、代行費用は省エネ計算代行会社に支払う計算費用です。総額で数十万円～数百万程度の費用になります。

1つ目のデメリットは、築古建築物かつ設備更新がされていない物件だと期待したBELSの評価が得られないことがあるので注意が必要です。

省エネ計算代行会社に依頼したにもかかわらず、省エネ性能の低さが明るみになってしまう可能性もあるため、省エネ計算を依頼する前に、予め省エネ計算代行会社に相談することをおすすめします。

当社では、BELSを取得するか、他の環境性能認証が良いか？など、お考えの方の相談を無料で受け付けています。自社の建築物がBELSを取得するべきなのかどうかお悩みの方は、お気軽にご相談ください。

BELSはますます一般的になってきている

BELSを取得することで各種取引に有利に働くため、大手不動産会社を中心にBELS取得に向けた取り組みが増えています。

近年では、住宅用途のBELS評価書の取得が多く、2022年3月末時点では非住宅用途が累計2,574件なのに対し、住宅用途の件数は（戸建てが多いため）214,810件となっています。

非住宅建築物に関しても2021年末から2022年3月にかけてBELS評価書の取得が倍増しています。

今後もますますBELS取得が一般的になってくると考えられます。

BELS取得が一般化される社会において遅れを取らないためにも、既存建築物においてもBELSの取得を進めていきましょう。

用途毎のBELS評価書交付実績推移

都道府県毎のBELS評価書交付件数

出典：一般社団法人 住宅性能評価・表示協会「BELS事例紹介」

 

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BELSの評価基準

BELSは、国が定める建築物エネルギー消費性能基準に基づく一次エネルギー消費量から算出されるBEI（一次エネルギー消費量基準）の値によって評価されます。

評価対象となる建築物において地域区分や床面積などの共有条件のもと、「実際の建築物の仕様で算定した設計一次エネルギー消費量」と「標準仕様（平成28年基準相当の外皮と標準的な設備）で算定した基準一次エネルギー消費量」を比較します。以下の計算式にてBEIの算出が可能です。

［BEI＝設計一次エネルギー消費量➗基準一次エネルギー消費量］

BEIが1.0以下であれば省エネ基準に適合するため、数値が小さいほど省エネ性能が高いことを示します。

BELSの評価

BELSの評価は、以下表の通りBEIの値によって、対象建築物の☆の数が決定します。

 

評価	住宅	非住宅1　※1	非住宅　※2
☆☆☆☆☆	0.8	0.6	0.7
☆☆☆☆	0.85	0.7	0.75
☆☆☆	0.9	0.8	0.8
☆☆	1.0	1.0	1.0
☆	1.1	1.1	1.1

※1 事務所・学校・工場等　※2 ホテル・病院・百貨店・飲食店・集会所等

☆☆が省エネ基準適合で、☆☆☆が誘導基準です。

平成28年4月に現存する建築物であれば☆でも既存の省エネ基準に適合していると見なされます。

なお、省エネ基準の10％オーバー（1.1）までは星がつく仕様になっています。

既存の建築物の評価方法

BELSの評価方法は、住宅と非住宅で異なります。

2017年以前の住宅の評価では、BEI値のみがその対象でした。現在では、BEI値と外皮性能であるUA値（外皮平均熱貫流率）および、ηAC値（冷房機の平均日射熱取得率）の全ての基準を満たす必要があります。

外皮性能基準で定められているUA値およびηAC値は、建物が所在する地域によって基準値が異なり、地域区分に応じた基準値以下になるようにしなければなりません。

一方で、非住宅の場合はBEIが1.0以下（平成28年4月に現存する建築物の場合はBEIが1.1以下）であれば基準適合となり、外皮性能の直接的な基準適合条件はありません。ただし、BEI算出には外皮性能における計算も必要になるため、間接的には外皮性能も審査の対象だと言えます。

住宅の場合の評価方法

住宅の省エネ基準に基づく評価方法は、大きくは2つの方法「標準計算ルート」「簡易計算ルート」があり、簡易計算ルートの中でも、さらに効率的に省エネ計算するための方法として「モデル住宅法」が存在します。なお「簡易計算ルート」は木造戸建てのみに適用される計算方法です。

その中でも、BELSに活用できるのは、「標準計算ルート」「簡易計算ルート」の2つです。

簡易計算ルートは、標準計算ルートに比べて以下の点で簡易的な評価が可能です。

• 外皮基準で部位毎の面積・長さを計算することなく固定値を採用
• 一次エネルギー消費量基準で設備毎の性能・仕様を代入することなく有無だけを選択

簡易計算ルートは、BELSの申請費用や時間の削減が図れるメリットがあるものの数値が保守的となる側面があるため、注意が必要です。

標準計算ルートは、簡易計算ルートで簡略化していた箇所をより詳細に計算するため、時間とコストがかかります。しかし、BELSは行政と民間検査機関にてそれぞれ詳細審査を行うため、より精緻な標準計算ルートの活用が好ましいと言えるでしょう。

詳細な計算を希望される方は、標準計算ルートを検討してみてください。

非住宅の場合の評価方法

非住宅の省エネ基準に基づく評価方法は、「標準入力法」「モデル建物法」「小規模版モデル建物法」の3つです。

非住宅の場合でも、住宅のケースと同様「標準入力法」「モデル建物法」の2つの評価法を選択することができます。

基本的には「モデル建築法」で対応できるため、ほとんどのBELSがこの評価方法を採用しています。

ただし、BELSでより多くの星を得たい場合には、標準入力法をおすすめするケースもあります。

モデル建物法の一番のメリットは、省エネ計算資料作成にかかる時間・費用が削減できることです。対して、標準入力法のメリットは、モデル建物法よりも高い評価を得やすいことにあります。

省エネ計算をする目的に合わせて計算方法を検討してみてください。

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これまで見てきた通り、既存建築物のBELSにはメリットとデメリットがあり、計算方法も複数存在するため、これらを理解したうえで、BELS申請の要否に関する判断が必要です。

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