住宅会社との打ち合わせで「この土地ならZEH Orientedになります」と言われ、普通のZEHと何が違うのか、損をしないのか気になっている方も多いのではないでしょうか。ZEH Orientedは、太陽光発電を十分に載せにくい都市部の狭小地や多雪地域のために設けられた、ZEHの一つの区分です。
この記事では、ZEH Orientedの対象条件と基準、ZEHシリーズとの違い、2026年度に使える補助金・減税、メリット・デメリット、建てるときの進め方までを、専門用語をできるだけ噛み砕いて解説します。
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この記事の結論
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※本記事は、資源エネルギー庁、環境省・環境共創イニシアチブ（SII）、国土交通省などの公表資料にもとづき、2026年10月時点の情報で作成しています。
ZEH Orientedとは｜太陽光なしでも認められるZEH
そもそもZEHとは
ZEH（ゼッチ：ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）とは、①家の断熱性能を高めて熱を逃がしにくくし、②高効率な設備でエネルギーを上手に使い、③太陽光発電などでエネルギーをつくることで、1年間に使うエネルギーの収支をおおむねゼロ以下にする住宅です。「断熱」「省エネ」「創エネ」の3つを組み合わせるのが基本です。
引用：ZEH Web「ZEHとは」
ZEH Orientedが設けられた理由
ところが、都市部の狭い土地では屋根の面積が小さく、周りの建物の影にもなりやすいため、収支をゼロにできるほどの太陽光発電を載せるのは困難です。雪の多い地域でも、冬に屋根の雪で発電量が大きく落ちます。
そこで、こうした条件の土地に限って、「断熱」と「省エネ」の基準を満たせばZEHの一つとして認める区分が設けられました。それがZEH Orientedです。「Oriented（オリエンテッド）」には「〜を志向する」という意味があり、ZEHを目指した住宅という位置づけです。
▶ あわせて読みたい：ZEHとは？取得のメリットやZEHの種類を紹介、補助金制度についても専門家が徹底解説
ZEH Orientedの対象条件｜自分の土地は当てはまる？
ZEH Orientedは、どの土地でも選べるわけではありません。次のどちらかの土地に建てる住宅に限られます。
① 都市部狭小地等
「北側斜線制限の対象となる用途地域等」にあり、かつ「敷地面積が85㎡未満」の土地です。ただし、住宅が平屋建ての場合は対象外です。
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条件 |
内容 |
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北側斜線制限の対象となる用途地域等 |
第一種・第二種低層住居専用地域、第一種・第二種中高層住居専用地域、自治体の条例で北側斜線の規制が定められている地域 |
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敷地面積 |
85㎡未満（約25.7坪未満） |
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建物 |
2階建て以上（平屋は対象外） |
出典：環境共創イニシアチブ（SII）「令和8年度 新築戸建ZEH よくあるご質問」をもとに作成
北側斜線制限は、北側の隣地の日当たりを守るために、建物の高さを制限するルールです。この制限がある地域の狭い土地では、屋根の形が制約を受け、太陽光パネルを載せられる面積がさらに小さくなります。「北側斜線制限の地域」と「85㎡未満」の両方を満たす必要がある点に注意してください。
② 多雪地域
建築基準法にもとづき、垂直積雪量が100cm以上とされている地域です。垂直積雪量は、市町村ごとに特定行政庁が定めています。建設地の値は、自治体のホームページや住宅会社で確認できます。
対象になるかを確認するチェックリスト
☐ 建設地の用途地域を確認した（第一種・第二種低層住居専用地域、第一種・第二種中高層住居専用地域など）
☐ 自治体の条例による北側斜線の規制があるか確認した
☐ 敷地面積が85㎡未満である
☐ 建物が2階建て以上である（平屋ではない）
☐ または、建設地の垂直積雪量が100cm以上である
都市部狭小地等としてZEH Orientedで国の補助金を申請する場合は、申請の前に、SIIのコールセンターへ事前に相談することが求められています。
ZEH Orientedの基準
ZEH Orientedの基準は、「断熱性能」と「省エネ性能」の2つです。太陽光発電などの創エネの基準はありません。
① 断熱性能：ZEHと同じ強化外皮基準
家全体から熱が逃げにくいかを示すUA値（外皮平均熱貫流率）が、地域ごとの基準値以下である必要があります。UA値は小さいほど断熱性能が高く、断熱等性能等級5に相当する水準です。
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地域区分 |
1・2地域 |
3地域 |
4〜7地域 |
8地域 |
|---|---|---|---|---|
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UA値（W/㎡K） |
0.40以下 |
0.50以下 |
0.60以下 |
－(※注) |
※注：8地域についてはUA値の基準はありませんが、日射遮蔽性能として冷房期の平均日射熱取得率（ηAC値）6.7以下（断熱等級5相当）を満たす必要があります。
引用：国土交通省「地域区分の見直し」
② 省エネ性能：再エネを除いて20％以上削減
冷暖房・換気・照明・給湯で使うエネルギー（一次エネルギー消費量）を、国の基準と比べて20％以上減らす必要があります。太陽光発電などの再生可能エネルギーは含めずに計算するため、高効率なエアコンや給湯器、LED照明など、設備そのものの性能で達成しなければなりません。
③ 再エネ（太陽光発電）は不要
ZEH Orientedでは、太陽光発電などの再生可能エネルギーを導入しなくても認められます。もちろん設置してもかまいません。なお、設備は住宅の敷地内に設置することが条件です。
▶ あわせて読みたい：ZEH基準とは？4つの条件と地域別UA値をわかりやすく解説【2026年度】
ZEH・Nearly ZEH・ZEH+との違い
ZEHシリーズの比較表
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区分 |
断熱性能 |
省エネ（再エネを除く削減率） |
再エネを含む削減率 |
対象 |
|---|---|---|---|---|
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ZEH |
強化外皮基準（等級5相当） |
20％以上 |
100％以上 |
全地域 |
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Nearly ZEH |
強化外皮基準（等級5相当） |
20％以上 |
75％以上100％未満 |
寒冷地・低日射地域・多雪地域 |
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ZEH Oriented |
強化外皮基準（等級5相当） |
20％以上 |
要件なし |
都市部狭小地等・多雪地域 |
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ZEH+ |
断熱等級6以上 |
30％以上 |
100％以上 |
全地域（上位区分） |
引用：ZEH web「ZEH補助金について」
ZEH Orientedは、断熱と省エネの基準は通常のZEHと同じで、違うのは「創エネが求められない」点だけです。家そのものの性能は、通常のZEHと同じ水準だと考えてよいでしょう。
「ZEH水準」との関係
住宅ローン控除や国の補助金でよく使われる「ZEH水準」は、断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上（再エネを除いて20％以上削減）を満たす住宅のことです。ZEH Orientedは、この基準を満たしたうえで、土地の条件が定められた区分です。そのため、ZEH Orientedの家は、ZEH水準の住宅として税制などの優遇を受けられます。
2027年4月からの新しいZEH定義（GX ZEH）
国は、2027年4月から新しいZEHの定義（GX ZEH）を適用する方針を示しています。新定義では、断熱等性能等級6以上、再エネを除く一次エネルギー消費量の削減率35％以上などが共通の要件として示されています。ZEH Orientedの対象条件（都市部狭小地等・多雪地域）は変わらない方向です。
現行の定義によるZEHの新規取得は、2028年3月までとされる見込みです。これから建てる場合は、現行の基準だけでなく、新しい定義の水準も見据えて性能を選ぶと、将来の資産価値の面でも安心です。
▶ あわせて読みたい：【設計・開発担当者必見】知らないと乗り遅れる「GX ZEH（新ZEH）」2027年新基準を徹底解説
2026年度に使える補助金・優遇制度
国のZEH補助金（戸建住宅ZEH化等支援事業）
環境省の戸建住宅ZEH化等支援事業（執行団体：SII）では、令和8年度、ZEH Orientedも補助の対象です。補助額は通常のZEHと同じです。
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区分 |
1〜3地域 |
4〜8地域 |
|---|---|---|
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ZEH・Nearly ZEH・ZEH Oriented |
55万円/戸 |
45万円/戸 |
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ZEH+・Nearly ZEH+ |
90万円/戸（1〜4地域） |
80万円/戸（5〜8地域） |
出典：補助金ポータル「ZEH補助金2026年度版」（2026年9月時点）をもとに作成。ZEH+は地域の区分が異なります。
補助の主な要件は次のとおりです。
- SIIに登録されたZEHビルダー・ZEHプランナーが設計・建築等に関わっていること
- 新築の専用住宅で、申請者が常時居住する住宅であること
- 交付決定を受けてから工事に着手すること（建売住宅は、交付決定前に売買契約を結んでいないことなど）
- 土砂災害特別警戒区域や災害危険区域などに建てる住宅でないこと
申請の区分（個人申請・法人申請など）は、ZEH Webの「申請種別診断」で確認できます。
令和8年度の新築戸建の単年度事業の公募期間は、2026年5月21日から12月11日（17時）までで、先着順のため予算に達すると早く終了する場合があります。都市部狭小地等で申請する場合は、事前相談が必要です。
みらいエコ住宅2026事業（ZEH水準住宅）
国土交通省などの「みらいエコ住宅2026事業」では、子育て世帯・若者夫婦世帯がZEH水準住宅を取得する場合に、35万円（1〜4地域は40万円）が補助されます。ただし、注文住宅の新築でZEH水準住宅として申請する枠は2026年9月30日で受付を終了しています（分譲住宅の購入等は最新状況を確認）。
なお、環境省（SII）のZEH補助金とみらいエコ住宅2026事業は、いずれも国の財源による新築補助金であるため併用（重複受給）はできません。どちらか一方を選択して申請する形になります。
住宅ローン控除
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住宅の区分 |
一般世帯 |
子育て・若者夫婦世帯 |
|---|---|---|
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ZEH水準省エネ住宅（ZEH Orientedを含む） |
3,500万円 |
4,500万円 |
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省エネ基準適合住宅（参考） |
2,000万円 |
3,000万円 |
※2026年・2027年に入居する新築住宅の借入限度額。控除率0.7％、控除期間は原則13年。出典：国土交通省「住宅ローン減税」（令和8年度税制改正）
控除を受けるには、住宅省エネルギー性能証明書や建設住宅性能評価書などで、ZEH水準の性能を証明する必要があります。
▶ あわせて読みたい：省エネ住宅の証明書とは？住宅ローン控除・補助金で必要な書類を解説
フラット35S・贈与税の非課税枠
住宅金融支援機構のフラット35Sでは、断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上の住宅が、金利引下げ幅の大きい金利Aプランの対象です。また、親や祖父母から住宅取得資金の贈与を受ける場合、「質の高い住宅」（新築の場合は、断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上、または耐震等級2以上か高齢者等配慮対策等級3以上）は、非課税の限度額が1,000万円（それ以外の住宅は500万円）に拡大されます（2026年12月31日までの贈与が対象）。ZEH Orientedの家は、省エネ性能の要件を満たします。
自治体の補助金
自治体独自の補助金を使える場合もあります。たとえば東京都の「東京ゼロエミ住宅」は、ZEH水準を上回る性能を求める都の制度で、国のZEH補助金とは併用できません。どちらを使うかは、金額と要件を比べて選びましょう。
ZEH Orientedのメリット
- 狭い土地や雪の多い地域でも、ZEHとして国の補助金を受けられる
- ZEH水準の住宅として、住宅ローン控除・フラット35S・贈与税の非課税枠などの優遇を受けられる
- 断熱性能と設備の効率が高く、冷暖房や給湯の光熱費を抑えられる（下図参照）
- 家の中の温度差が小さく、夏涼しく冬暖かい。ヒートショックの予防にもつながる
- 太陽光発電の初期費用やメンテナンス費用がかからない
- 省エネ性能の高い住宅として、将来の売却時にも評価されやすい
国土交通省の試算では、ZEH水準の住宅は、今の省エネ基準の住宅と比べて年間の光熱費が北海道などの2地域で約9.6万円、東京などの6地域で約4.6万円安くなるとされています。ZEH Orientedは太陽光発電がない分、この「ZEH水準の省エネ住宅」の段階に当たります。
引用：国土交通省「省エネ住宅で節約できる年間の光熱費」
デメリット・注意点
光熱費はゼロにならない
創エネがないため、通常のZEHのように光熱費の収支がゼロに近づくことはありません。省エネで使うエネルギーは減りますが、電気代はかかります。屋根に少しでも載せられるなら、太陽光発電の設置を検討する価値はあります。
断熱・設備の費用がかかる
ZEH Orientedの断熱・省エネの基準は通常のZEHと同じため、断熱材や窓、高効率な設備の費用がかかります。補助金や減税で回収できる金額と、追加の建築費を比べて判断しましょう。創エネ設備が必須でない分、他のZEHシリーズより初期費用は抑えやすいものの、一般的な住宅よりは費用がかかります。
間取りや設備の自由度が下がる
断熱性能を確保するために、大きな窓や吹き抜けなどに制約が出たり、基準を満たす設備を選ぶ必要があったりします。狭小地ではもともと間取りの制約が大きいため、設計の早い段階で省エネ計算を行い、希望の間取りと両立できるかを確認しましょう。
補助金の手続きと期限
国のZEH補助金は先着順で、予算に達すると受付が終了します。都市部狭小地等では事前相談も必要です。ZEHビルダー・プランナーに登録された住宅会社でなければ申請できない点にも注意してください。
将来の基準の引き上げ
国は、遅くとも2030年度までに新築住宅の省エネ基準をZEH水準に引き上げる方針です。さらに2027年4月からは新しいZEH定義（GX ZEH）が始まる予定です。現行のZEH Orientedの基準ぎりぎりで建てると、数年後には「標準的な性能」になる可能性があります。予算が許せば、断熱等級6などの上位の性能も検討しましょう。
ZEH Orientedで建てるときの進め方と確認事項
進め方の流れ
- 土地の条件（用途地域・北側斜線・敷地面積、または垂直積雪量）を確認する
- SIIに登録されたZEHビルダー・プランナーの住宅会社を選ぶ
- 断熱・設備の仕様を決め、省エネ計算で基準を満たすか確認する
- 補助金を使う場合は、SIIへの事前相談（都市部狭小地等）と交付申請を行う
- 交付決定後に着工し、完成後に実績報告を行う
- 住宅ローン控除などに必要な性能の証明書を取得する
打ち合わせで確認するチェックリスト
☐ この土地がZEH Orientedの対象条件に当てはまる根拠は何か
☐ 住宅会社はZEHビルダー・プランナーに登録されているか
☐ UA値と一次エネルギーの削減率は、計算でいくつになるか
☐ 補助金の申請スケジュールは、公募期間と予算に間に合うか
☐ 太陽光発電を少しでも載せられるか、その場合の費用と効果は
☐ 断熱等級6など、上位の性能にする場合の追加費用は
☐ 住宅ローン控除に必要な証明書は誰が取得するか
ZEH Orientedに関するよくある質問
Q. 太陽光発電を少しだけ載せた場合はどうなりますか？
ZEH Orientedは創エネ設備の導入が不要な区分ですが、太陽光パネルを設置しても要件を満たしていれば問題なく申請できます。 なお、太陽光を載せたことで再エネ込みの削減率が100％以上に達した場合は、通常の「ZEH」として申請が可能です。
一方、削減率が75％〜99％にとどまる場合、建築地が寒冷地・低日射地域・多雪地域であれば「Nearly ZEH」の対象になりますが、それ以外の都市部狭小地であれば「ZEH Oriented」として申請することになります。
Q. なぜ平屋は対象外なのですか？
平屋は2階建てに比べて、床面積に対する屋根の面積が大きく、狭小地でも太陽光パネルを載せやすいためと考えられます。平屋の場合は、通常のZEHなどの区分を検討しましょう。
Q. マンションの「ZEH-M Oriented」との違いは？
ZEH Orientedは戸建住宅が対象で、ZEH-M（ゼッチ・マンション）Orientedはマンションなどの集合住宅の住棟全体が対象です。どちらも創エネの要件はなく、断熱と省エネ（再エネを除いて20％以上削減）で評価します。
ZEH-M Orientedは、屋上の面積に対して住戸の数が多く、太陽光で収支をゼロにしにくい6階建て以上の集合住宅で目指す水準とされてきました。新しい定義では、集合住宅のOrientedは多雪地域と6階建て以上の建物が対象になる方向です。
Q. 建売住宅（分譲住宅）でもZEH Orientedはありますか？
あります。分譲住宅の場合、国のZEH補助金は、住宅を販売する事業者が法人として申請する仕組みもあります。購入を検討している物件がZEH Orientedかどうか、補助金や証明書の扱いを販売会社に確認しましょう。
Q. 後から太陽光発電を追加することはできますか？
できます。将来、屋根に太陽光を載せることを想定して、配線や架台を設置しやすい設計にしておくと、後からの追加がスムーズです。ただし、補助金の区分は申請時の仕様で決まります。
まとめ｜狭小地・多雪地域でも、ZEH Orientedなら優遇を受けられる
ZEH Orientedは、都市部狭小地等（北側斜線制限の対象地域で、敷地面積85㎡未満・平屋を除く）と多雪地域（垂直積雪量100cm以上）に建てる住宅向けのZEHです。太陽光発電がなくても、断熱性能（強化外皮基準）と省エネ（再エネを除いて20％以上削減）の基準を満たせば認められます。
2026年度は、国のZEH補助金で通常のZEHと同じ55万円（4〜8地域は45万円）を受けられ、住宅ローン控除でもZEH水準省エネ住宅として扱われます。2027年4月からの新しいZEH定義も見据えて、住宅会社と性能や申請のスケジュールを早めに相談しましょう。
ZEHの省エネ計算・申請は「環境・省エネルギー計算センター」にご相談ください
ZEH Orientedの認定や補助金の申請には、UA値や一次エネルギー消費量の削減率を示す省エネ計算が欠かせません。環境・省エネルギー計算センターでは、ZEHの省エネ計算をはじめ、BELSや住宅性能評価、長期優良住宅などの申請に必要な計算・書類作成に対応しています。
累計3,000棟以上の省エネ計算実績、リピート率93.7％、審査機関との質疑応答まで丸ごと外注できる環境・省エネルギー計算センターに、ぜひご相談ください。
※専門的な内容となりますので、個人の方は設計事務所や施工会社を通してご依頼をお願いいたします。
