ZEB（ネット・ゼロ・エネルギー・ビル）の検討では、「どの数値をどう計算すれば、どのランクになるのか」を正確に押さえる必要があります。ZEBの判定は、建築物省エネ法の省エネ計算と同じ方法で一次エネルギー消費量を求め、再生可能エネルギーを除いた削減率と、含めた削減率の2つで行います。
この記事では、ZEBの4段階の判定基準、BEIと削減率の計算式、計算方法の選び方、6ステップの計算手順、事務所ビルを例にした計算例、計算でよくあるミス、BELSでの表示までを実務者向けに解説します。
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この記事の結論
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※本記事は、環境省「ZEB PORTAL」、国土交通省・建築研究所の公表資料などにもとづき、2026年10月時点の情報で作成しています。
ZEBとは｜計算の前に押さえる定義と4段階
ZEBの定義
ZEBは「Net Zero Energy Building（ネット・ゼロ・エネルギー・ビルディング）」の略称です。人が活動する以上、エネルギーの消費そのものをゼロにすることはできませんが、省エネと創エネを組み合わせれば、収支を正味ゼロにすることはできます。
ZEBとは、快適な室内環境を保ちながら、建築物で消費する年間の一次エネルギーの収支をゼロにすることを目指した建築物です。断熱や日射遮蔽、高効率な設備で使うエネルギーを大きく減らし（省エネ）、太陽光発電などでエネルギーをつくる（創エネ）ことで、収支ゼロに近づけます。
ZEBには、達成の度合いに応じて4つの段階があります。いずれも「再エネを除いた省エネだけで、どれだけ削減できたか」が出発点になる点が特徴です。
ZEH・BELSとの違い
似た言葉にZEH（Net Zero Energy House）がありますが、目的は同じで、対象が異なります。ZEBは事務所・学校・工場などの非住宅、ZEHは住宅が対象です。BELSは、第三者機関が建築物の省エネ性能を評価・表示する制度で、ZEBの達成状況を示す手段の一つです。ZEBを取得すると、テナント誘致（リーシング）での優位性や、不動産としての価値の向上が期待できます。
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4段階の判定基準の早見表
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段階 |
再エネを除く削減率 |
再エネを含む削減率 |
その他の要件 |
|---|---|---|---|
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『ZEB』 |
50％以上 |
100％以上 |
－ |
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Nearly ZEB |
50％以上 |
75％以上100％未満 |
－ |
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ZEB Ready |
50％以上 |
－ |
－ |
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ZEB Oriented |
事務所等・学校等・工場等：40％以上 ホテル等・病院等・百貨店等・飲食店等・集会所等：30％以上 |
－ |
延べ面積10,000㎡以上、未評価技術の導入 |
出典：環境省「ZEB PORTAL ZEBの定義」をもとに作成。削減率は、「その他」の一次エネルギー消費量を除いて、基準一次エネルギー消費量からの削減の割合で評価します。
建築物全体の評価と、部分評価の違い
複合用途の建築物では、非住宅部分全体で評価する「全体評価」のほかに、一部の用途だけを評価する「部分評価」も認められています。部分評価では、次の要件が加わります。
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段階 |
全体評価 |
部分評価（評価対象の用途） |
|---|---|---|
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『ZEB』・Nearly ZEB・ZEB Ready |
上記の削減率を満たす |
上記の削減率を満たすことに加え、非住宅部分の延べ面積10,000㎡以上、建築物全体で再エネを除き20％以上削減 |
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ZEB Oriented |
延べ面積10,000㎡以上、未評価技術の導入。複数用途の建築物は、用途ごとに所定の削減率を達成 |
評価対象の用途の延べ面積10,000㎡以上、その用途に未評価技術を導入、建築物全体で再エネを除き20％以上削減 |
出典：環境省「ZEB PORTAL ZEBの定義」をもとに作成
BEIで言い換えると、再エネを除いたBEIが0.50以下でZEB Ready、再エネを含めたBEIが0.25以下でNearly ZEB、0.00以下で『ZEB』となります（※ZEB Orientedは、事務所等・学校等・工場等で再エネ除きBEI 0.60以下、ホテル等・病院等・飲食店等などで0.70以下）。
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ZEBの計算で使う指標と計算式
基準一次エネルギー消費量と設計一次エネルギー消費量
ZEBの計算は、2つの一次エネルギー消費量を比べることから始まります。
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指標 |
意味 |
|---|---|
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基準一次エネルギー消費量 |
建築物の用途・地域・規模などの条件から、標準的な仕様の設備を使った場合に想定される一次エネルギー消費量。室用途ごとの基準値と床面積から算出する |
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設計一次エネルギー消費量 |
実際に計画している外皮・設備の仕様で計算した一次エネルギー消費量。省エネ手法を採用するほど小さくなる |
一次エネルギーとは、電気やガスなどを、それをつくるための石油・石炭・天然ガスなどの量に換算したエネルギーのことです。電気はガスよりも換算の係数が大きいため、同じ量のエネルギーでも、電気とガスでは一次エネルギー消費量が異なります。
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一次エネルギー消費量の算定式 基準一次エネルギー消費量 ＝ 空調 ＋ 換気 ＋ 照明 ＋ 給湯 ＋ 昇降機（＋ 事務・情報機器等） 設計一次エネルギー消費量 ＝ 空調 ＋ 換気 ＋ 照明 ＋ 給湯 ＋ 昇降機（＋ 事務・情報機器等）− エネルギー利用効率化設備（コージェネレーション設備など）による削減量 ※（ ）内の事務・情報機器等は「その他」にあたり、ZEBの削減率の計算では除く |
出典：環境省「ZEB PORTAL ZEBの定義」をもとに作成
評価の対象となるエネルギー
ZEBの評価の対象は、建築物省エネ法の省エネ基準で定められた次の5つの設備です。
- 空気調和設備（空調）
- 空気調和設備以外の機械換気設備（換気）
- 照明設備
- 給湯設備
- 昇降機（エレベーター）
OA機器やコンセントにつなぐ家電などの「その他」の一次エネルギー消費量は、ZEBの評価の対象外です。建物全体の実際のエネルギー消費量とは範囲が違う点に注意しましょう。
BEIと削減率の計算式
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ZEBの計算式 BEI ＝ 設計一次エネルギー消費量 ÷ 基準一次エネルギー消費量（いずれも「その他」を除く） 再エネを除く削減率 ＝（基準一次エネ − 設計一次エネ）÷ 基準一次エネ ＝ 1 − BEI 再エネを含む削減率 ＝（基準一次エネ − 設計一次エネ ＋ 再エネによる一次エネ削減量）÷ 基準一次エネ |
再エネを除く削減率は、建築物の省エネ性能そのものを示します。再エネを含む削減率は、これに太陽光発電などの創エネによる削減分を上乗せしたものです。ZEB Ready以上の段階では、まず再エネを除く削減率で50％以上を達成し、そのうえで再エネを含む削減率を見ます。
計上できる再生可能エネルギー
ZEBの計算で計上できる再エネは、敷地内（オンサイト）に設置したものに限られます。太陽光発電で発電した電力のうち、建物で使う自家消費分に加えて、余剰分を売電した分も計上の対象です
（※ただし、全量を売電する場合は対象外となり、自家消費を行ったうえでの余剰売電に限られます）。敷地外の発電設備（オフサイト）や、電力会社から購入した再エネ電力は計上できません。
再生可能エネルギーには、太陽光・風力・水力・地熱・太陽熱・雪氷熱・温度差熱・地中熱・バイオマスなどがあります（資源エネルギー庁）。建築物で導入されるのは太陽光発電が中心ですが、太陽熱や地中熱を利用する設備も、空調・給湯の一次エネルギー消費量の削減として評価に反映できる場合があります。
▶ あわせて読みたい：BEIとは？規模・用途・申請時期でわかる2026年最新の基準値一覧
計算方法の選び方｜標準入力法とモデル建物法
ZEBの計算は、建築物省エネ法の非住宅の計算方法と同じく、建築研究所の「エネルギー消費性能計算プログラム（非住宅版）」（WEBPRO）を使います。計算方法には、標準入力法とモデル建物法があります。
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標準入力法 |
モデル建物法 |
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|---|---|---|
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入力の単位 |
室ごとに用途・面積・設備を入力 |
建物の用途に応じたモデル建物に、主要な仕様を入力 |
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作業量 |
多い |
少ない |
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結果の傾向 |
設計内容が細かく反映され、省エネ手法の効果を評価しやすい |
安全側（BEIが大きめ）に出やすい |
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ZEBの検討での使い方 |
ZEB Ready以上を狙う案件や、BELSでの高い評価を狙う案件で多く使われる |
初期段階の概略の検討、小規模な案件 |
ZEB Readyの「再エネを除く削減率50％以上」は、高いハードルです。モデル建物法では、採用した省エネ手法の効果が十分に反映されず、達成できないこともあります。ZEBを狙う場合は標準入力法で計算するのが一般的です（※特に国のZEB補助事業を申請する場合は、公募要領で標準入力法による算定が必須要件とされていることが多いため、当初から標準入力法で計画を進めるのが鉄則です）。
ZEB Orientedでは、WEBPROで現時点では評価されていない「未評価技術」の導入が要件です。対象となる技術は、空気調和・衛生工学会が省エネ効果が高いと見込まれるものとして公表した技術に限られます。
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ZEBの計算手順｜6ステップ
STEP1 用途・規模を確認し、目標のランクを決める
建物の用途（事務所等・ホテル等など）と延べ面積を確認し、目標とするランクを決めます。延べ10,000㎡以上ならZEB Orientedも選択肢になります。複合用途の建築物では、非住宅部分全体で評価するか、一部の用途で評価するかも決めておきます。
STEP2 外皮性能を検討する
断熱材や高性能ガラス、庇・ルーバーなどの日射遮蔽で、空調の負荷を減らします。外皮の性能は、PAL*（年間熱負荷係数）やBPIで確認します。外皮の負荷を下げておくと、空調設備の容量も小さくでき、設計一次エネルギー消費量の削減につながります。
STEP3 設備ごとに省エネ手法を検討する
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設備 |
主な省エネ手法 |
|---|---|
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空調 |
高効率の熱源・パッケージエアコン、変風量・変流量制御、外気冷房、CO2濃度による外気量制御 |
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換気 |
全熱交換器、高効率モーター、インバーター制御 |
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照明 |
LED照明、人感センサー・昼光利用による制御、タスク・アンビエント照明 |
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給湯 |
高効率給湯器（ヒートポンプなど）、配管の保温、節湯器具 |
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昇降機 |
回生電力を利用するエレベーター、インバーター制御 |
事務所ビルでは、一次エネルギー消費量の多くを空調と照明が占めるため、この2つの対策が削減率を大きく左右します。
STEP4 WEBPROに入力してBEIを算出する
外皮・設備の仕様をWEBPROに入力し、基準一次エネルギー消費量と設計一次エネルギー消費量を算出します。計算結果では、設備ごとの一次エネルギー消費量とBEIが確認できます。BEIが目標に届かない場合は、どの設備の消費量が大きいかを確認して、STEP2・3に戻って仕様を見直します。
STEP5 再エネの発電量を計上する
太陽光発電設備の容量・方位・傾斜角などを入力し、発電量を一次エネルギーに換算した削減量を計上します。屋上の面積や日射の条件によって、設置できる容量には限りがあります。
STEP6 削減率を算出し、ランクを判定する
再エネを除く削減率と、再エネを含む削減率を算出し、4段階の判定基準と照らし合わせます。目標のランクに届かない場合は、省エネ手法の追加か、再エネの容量の見直しを検討します。
【計算例】事務所ビルでZEBのランクを判定する
延べ面積2,000㎡の事務所ビルを例に、太陽光発電の容量によってランクがどう変わるかを計算してみます。数値はすべて説明用の仮定です。
前提条件
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項目 |
仮定の値 |
|---|---|
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基準一次エネルギー消費量（その他を除く） |
2,400GJ/年 |
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設計一次エネルギー消費量（その他を除く） |
1,150GJ/年 |
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太陽光発電の年間発電量 |
1kWあたり1,100kWh/年 |
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電気の一次エネルギー換算係数 |
9.76MJ/kWh |
再エネを除く削減率
BEI＝1,150÷2,400≒0.48、再エネを除く削減率＝1−0.48≒52％となり、ZEB Readyの要件（50％以上）を満たします。
太陽光の容量別のランク
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太陽光の容量 |
再エネによる削減量 |
再エネを含む削減率 |
ランク |
|---|---|---|---|
|
50kW |
約537GJ/年 |
約74％ |
ZEB Ready |
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60kW |
約644GJ/年 |
約79％ |
Nearly ZEB |
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110kW |
約1,181GJ/年 |
約101％ |
『ZEB』 |
※再エネによる削減量＝容量（kW）×1,100kWh×9.76MJ/kWh。再エネを含む削減率＝（2,400−1,150＋削減量）÷2,400。実際の発電量は、地域・方位・傾斜角・影の影響などで変わります。
50kWでは再エネを含む削減率が75％にわずかに届かず、ZEB Readyにとどまります。60kWにするとNearly ZEB、110kWまで増やすと『ZEB』になります。ただし、延べ2,000㎡で4階建ての建物なら、屋上の面積は500㎡程度で、110kWの太陽光を載せるのは現実的ではありません。階数が多く、延べ面積に対して屋上の面積が小さい建物ほど、『ZEB』の達成は難しくなります。
ZEBの計算でよくあるミス・注意点
「その他」のエネルギーを含めてしまう
OA機器などの「その他」の一次エネルギー消費量を含めて削減率を計算すると、結果が正しくなりません。WEBPROの計算結果から、「その他」を除いた値を使っているか確認しましょう。
再エネの計上ルールを誤る
敷地外の太陽光発電や、購入した再エネ電力は計上できません。また、再エネの効果は「再エネを含む削減率」でのみ評価され、「再エネを除く削減率」には反映されない点にも注意が必要です。太陽光を増やしても、ZEB Readyの要件（再エネを除く50％以上）は満たせません。
複合用途の建築物の評価範囲を誤る
複合用途の建築物は、非住宅部分全体で評価するのが基本です。一部の用途だけでZEBを評価する場合は、非住宅部分の延べ面積が10,000㎡以上であること、建築物全体（非住宅部分）でも再エネを除いて20％以上の削減を達成していることが要件になります。住宅部分は評価の対象外です。
法定の基準とZEBの目標を混同する
2024年4月から大規模、2026年4月から中規模の非住宅で、省エネ基準（BEI）が用途別に0.75〜0.85に強化されました。これは適合義務の基準で、ZEBの基準とは別です。法定の基準を満たしても、ZEB Readyに必要なBEI0.50以下には大きな差があります。
古いバージョンのプログラムを使う
WEBPROは制度の改正にあわせて更新されます。BELSや省エネ適判では、審査機関が指定するバージョンでの計算が必要です。2026年6月からは、省エネ適判で「適判用」と印字された計算結果の提出も求められています。
計算結果の証明｜BELSでのZEB表示と補助金
BELSでZEBを表示する
ZEBのランクは、第三者評価のBELS（建築物省エネルギー性能表示制度）で評価を受けて表示するのが一般的です。2024年4月から運用されている現行のBELSでは、非住宅のラベルに省エネ性能の段階とあわせて、ZEBの段階を表示できます。評価方法ごとの表示の可否や必要書類は、評価機関の業務規程で確認してください。
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補助金の申請でも計算結果が必要
環境省などが実施するZEB関連の補助事業では、申請時に、目標とするZEBの段階を達成できることを示す計算結果が求められます。補助の要件や対象となる段階、BELSの取得の要否は年度ごとに変わるため、公募要領を必ず確認しましょう。
ZEB化しやすい建物・難しい建物
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条件 |
ZEB化しやすい |
ZEB化が難しい |
|---|---|---|
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規模・階数 |
低層で、屋上の面積が大きい |
高層で、延べ面積に対して屋上の面積が小さい |
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用途 |
事務所、学校、工場など |
病院、ホテル、飲食店など、エネルギーを多く使う用途 |
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立地 |
日射を得やすい、周囲に高い建物が少ない |
周囲の建物の影になる、敷地が狭い |
屋上の面積が限られる中高層の建物では、『ZEB』を目指すよりも、省エネでZEB Readyを達成し、再エネは可能な範囲で上乗せするのが現実的です。延べ10,000㎡以上の大規模な建物では、ZEB Orientedも選択肢になります。
ZEBの計算方法に関するよくある質問
Q. モデル建物法でZEBの評価はできますか？
ZEBの評価には、建築研究所のプログラムによる計算結果を使います。モデル建物法でも計算はできますが、結果が安全側に出やすく、削減率50％以上の達成が難しくなることがあります。BELSでの表示の可否は評価機関に確認し、ZEBを狙う場合は標準入力法での計算を検討しましょう。
Q. 既存の建物でもZEBになれますか？
なれます。改修によって外皮や設備の性能を高め、4段階のいずれかの基準を満たせば、既存の建物もZEBとして評価されます。既存の建物は図面や設備の情報が不足していることも多いため、早い段階で現況の調査を行いましょう。
Q. ZEB Readyに太陽光発電は必要ですか？
必要ありません。ZEB Readyは、再エネを除いた省エネだけで50％以上の削減を達成した建物です。太陽光発電を設置しなくても認められます。
Q. 太陽光を敷地外に設置した場合も計上できますか？
できません。ZEBの計算で計上できる再エネは、敷地内（オンサイト）に設置したものに限られます。
Q. ZEBの計算は、どのタイミングで行うのがよいですか？
基本設計の段階で概略の計算を行い、目標のランクを達成できるかを確認するのがおすすめです。実施設計の段階で仕様を固めながら詳細に計算し、BELSや補助金の申請に使います。設計の後半で目標に届かないことがわかると、設備や外皮の大きな見直しが必要になります。
まとめ｜ZEBの計算は「その他を除くBEI」と「2つの削減率」で判定する
ZEBの計算は、建築研究所のプログラムで、空調・換気・照明・給湯・昇降機の一次エネルギー消費量（「その他」を除く）を求め、BEIと2つの削減率を算出して行います。再エネを除く削減率50％以上でZEB Ready、再エネを含む削減率75％以上でNearly ZEB、100％以上で『ZEB』です。延べ10,000㎡以上の建物は、ZEB Orientedも選択肢になります。
ZEBを達成できるかどうかは、設計の初期段階での外皮と設備の検討で大きく左右されます。目標のランクを早めに決め、計算で確認しながら設計を進めましょう。
ZEBの検討・省エネ計算は「環境・省エネルギー計算センター」にご相談ください
ZEBの達成には、外皮や設備の仕様を計算で確認しながら設計を進めることが欠かせません。環境・省エネルギー計算センターでは、標準入力法・モデル建物法による省エネ計算をはじめ、ZEBの検討、BELSの取得、補助金申請に必要な計算まで対応しています。
ZEBの4段階は、それぞれ達成すべき削減率や細かな要件が定められており、計算方法と評価基準を正しく理解して検討を進める必要があります。「環境・省エネルギー計算センター」では、ZEBに関するご相談を無料で受け付けています。累計3,000棟以上の省エネ計算実績、リピート率93.7％、審査機関との質疑応答まで丸ごと外注できる当社に、ぜひご相談ください。
※専門的な内容となりますので、個人の方は設計事務所や施工会社を通してご依頼をお願いいたします。
