近年、BELS（ベルス）認定を受けた建築物が注目を集めています。

さらに、BELS認証の最高ランクを取得した非住宅建築物にのみ付与される「ZEB（ゼブ）」についても、大手不動産会社を中心に認定を目指す企業も出てきました。ZEBの取得には、社会的にも経済的にも多くのメリットがあるので、今後もますます建築物のZEB化が進められるでしょう。

しかし、一言にZEBといっても、発電される再生可能エネルギー量によって複数の種類に分けられます。

また各種類に応じて、取得条件が異なるので、現段階の建築物や貴社の状況に応じたZEBの取得を考えることが重要です。

この記事を読むことで、ZEBの仕組みがよく分かり、ZEBとBELSの違いについても理解できます。ZEBの種類を理解することで、現環境にあった認証取得を目指してください。

ZEB（ゼブ）とは？

ZEB（ネット・ゼロ・エネルギービル）とは非住宅に付与される認定です。

ZEBは、高効率な設備システムの導入などにより室内環境の質を維持しつつ大幅な省エネルギー化を実現したうえで、消費するエネルギーを全て太陽光発電で賄い、エネルギー消費量の収支を実質ゼロにすることを目標にしています。

ZEBは、BELSにて5つ星を取得した上で、使用した電力などを自ら太陽光発電等で創り出す、「省エネ」と「創エネ」を組み合わせた概念です。

これらZEB認定マークを取得し、BELS評価を最高ランクまで引き上げることにより、不動産マーケットでの更なる評価向上を図ることができます。

ZEBについて詳細を知りたい方は下記の記事を参考にしてください。

参考：ZEBとは？取得のメリットや事例紹介、補助金制度についても専門家が徹底解説。

ZEBの種類と特徴

ZEBには外壁などの性能の基準はなく、消費するエネルギー量を太陽光発電設備などから発電される再生可能エネルギーからどの程度賄えるかによって、下記の通り4つの種類に分けることができます。

• ZEB
• ZEB Ready
• Nearly ZEB
• ZEB Oriented

ZEBに複数の種類があるのは、環境に応じたZEBの取得難易度を調整するためです。

具体的には、ZEBを複数の種類に分けることで、土地や屋根の形状で太陽光発電設備の設置が難しい物件や、晴天が少ない地域に所在する建物でも評価ができるようにしています。

また、各ZEBの種類ごとに、下記2つの指標が設けられています。

• 太陽光発電設備等から発電される再生可能エネルギーを見込めない場合
• 太陽光発電設備等から発電される再生可能エネルギーを全て見込んだ場合

このように2つの指標を設けることで、消費するエネルギー量を減らしつつ、太陽光発電設備を設置し、エネルギー収支をゼロに近付ける取り組みが進められています。

以降、ZEBの種類ごとに特徴を見ていきます。

ZEB

ZEBは、年間の一次エネルギー消費量が正味ゼロまたはマイナスの建築物です。

4つあるZEBの中で、最も要件が厳しいのがこのZEBです。

判断基準としては、以下の①、②の全てに適合した建築物です。

　①基準一次エネルギー消費量から50%以上の削減（再生可能エネルギーを除く）
　②基準一次エネルギー消費量から100%以上の削減（再生可能エネルギーを含む）

なお、再生可能エネルギー量の対象は敷地内に限定し、自家消費分に加え、売電分も含まれます。（他のZEB種類も同様です）

ZEB Ready

ZEB Readyは、ZEBを見据えた先進建築物として、外皮の高断熱化及び高効率な省エネルギー設備を備えた建築物です。

判断基準としては、再生可能エネルギーを除き、基準一次エネルギー消費量から50％以上の一次エネルギー消費量削減に適合した建築物となります。

Nearly ZEB

Nearly ZEBは、ZEB Readyの要件を満たしつつ、再生可能エネルギーにより年間の一次エネルギー消費量をゼロに近付けた建築物です。

判断基準としては、以下の①、②の全てに適合した建築物です。

　①基準一次エネルギー消費量から50%以上の削減（再生可能エネルギーを除く）
　②基準一次エネルギー消費量から75%以上100％未満の削減（再生可能エネルギーを含む）

ZEB Oriented

ZEB Orientedは、ZEB Readyを見据えた建築物として、外皮の高性能化及び高効率な省エネルギー設備に加え、さらなる省エネルギーの実現に向けた措置を講じた建築物です。

判断基準としては、以下の①及び②の定量的要件を満たす建築物となります。

　①該当する用途毎に、再生可能エネルギーを除き、基準一次エネルギー消費量から規定する一次エネルギー消費量を削減すること。
　　用途1）事務所等、学校等、工場等は40％以上の一次エネルギー消費量削減
　　用途2）ホテル等、病院等、百貨店等、飲食店等、集会所等は30％以上の一次エネルギー消費量削減

　②「更なる省エネルギーの実現に向けた措置」として、未評価技術を導入すること。

未評価技術とは、公益社団法人空気調和・衛生工学会において省エネルギー効果が高いと見込まれ、公表されたものが対象となります。

未評価技術のリストは、今後、評価方法の更新や未評価技術の実証結果等を踏まえつつ、適否見直される予定です。

ZEB各種の基準まとめ

上記の通り、ZEBには4つの種類があります。

再生可能エネルギーを見込まない数値と、見込んだ数値の2つの指標があるのは、消費するエネルギー量を減らしつつ、太陽光発電設備を設置してエネルギー収支をゼロに近付けることを目的にしているためです。

ZEBの4つの種類の特徴を下図にまとめています。

 

ZEBの水準について
名称	基準値からの削減率（※）		備考
	再生可能エネルギー
	見込まない数値	見込んだ数値
ZEB	50％以上の削減	100%以上の削減	・太陽光発電設備の導入は必須
Nearly ZEB		75%以上100%未満の削減
ZEB Ready		設定なし	・太陽光発電設備の未導入も可能
ZEB Oriented	・用途1 40%以上の削減 ・用途2 30％以上の削減	設定なし	・太陽光発電設備の未導入も可能 ・建築物（非住宅部分）の延べ面積が10,000㎡以上かつ未評価技術を導入

※削減率＝{（基準一次エネルギー消費量）ー（設計一次エネルギー消費量）}➗（基準一次エネルギー消費量）✖️100

 

ZEBの種類の中でも、最も優れた省エネ性能を示すものが「ZEB」です。しかし、全ての建築物が今すぐ「ZEB」の基準を満たすことは困難です。

ZEBが複数種に分かれているのは、最終的にはZEBを目指しつつも、一定の目標値として他のZEB評価を設けることで、建築物の省エネルギーを促進するという国の狙いがあります。

まずは、外皮性能の向上などによりエネルギー負荷を抑制し、その上で設備システムの効率化等を図り、基準一次エネルギー消費量に対して50%以上の省エネルギーの実現を目指すことが重要です。

出典：平成30年度ZEBロードマップフォローアップ委員会とりまとめ

 

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BELS・ZEBの評価ランク

BELSやZEBの評価は、以下表の通り対象建築物が標準仕様の建築物のエネルギー消費量からどの程度削減できたのかにより、☆の数や色（キラ星）で表されます。

BELSは、国が定める建築物エネルギー消費性能基準に基づく一次エネルギー消費量から算出されるBEI（一次エネルギー消費量基準）の値によって評価されます。

BELSの最高ランクである5つ星の水準に加え、更に省エネ性能が高いものがZEBとして位置付けられています。なお「簡易計算ルート」は木造戸建てのみに適用される計算方法です。

 

評価	基準値からの削減率
	非住宅1　※1	非住宅　※2
☆☆☆☆☆（キラ星）ZEB	40％以上＋α (BEI<0.6)	30％以上＋α (BEI<0.7)
☆☆☆☆☆	40％以上 (BEI:0.6)	30％以上 (BEI:0.7)
☆☆☆☆	30％以上40％未満 (BEI:0.7)	25％以上30％未満 (BEI:0.75)
☆☆☆	20％以上30％未満 (BEI:0.8)	20％以上25％未満 (BEI:0.8)
☆☆（国が定める基準）	0％以上20％未満 (BEI:1.0)	0％以上20％未満 (BEI:1.0)
☆（既存建築物の基準）	10%増加 (BEI:1.1)	10%増加 (BEI:1.1)

※1 事務所・学校・工場等

※2 ホテル・病院・百貨店・飲食店・集会所等

ZEBとBELSの関係

このように、ZEBはBELSの最高ランクに加え、もう一段省エネ性能が高い建築物であることを示す仕組みです。

ZEBを取得することで、BELS評価書の星がキラ星5つ表示となり、評価書の下部に「ZEB」といった認定マークが記載されます。

これらZEB認定マークを取得し、BELS評価を最高ランクまで引き上げることにより、不動産マーケットでの更なる評価向上を図ることが可能です。

企業がZEBを取得する理由

ZEBを取得することで、社内外からの評価を得ることができますが、上記の通り「省エネ」と「創エネ」を組み合わせ、エネルギー収支ゼロを目指すことはかなり難易度の高い取り組みです。

設備投資額や工事期間を踏まえても、ZEBを取得することは企業として負担が大きく、経営的に相当な覚悟が必要だと言えます。

しかし、裏を返せば、ZEBの取得に強くコミットすることによって、地球温暖化対策に関心があることを社内外に表明することになり、企業の社会的信頼にも繋がります。

ZEBの制度を指針としたESG経営を行いつつ、SDGsに配慮した不動産経営を遂行することは、次の世代に美しい地球を承継するためにかかせない視点だと言えるでしょう。

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