【2026年最新】ZEH-Mとは？4つの種類・基準・補助金・法改正を設計者向けに徹底解説

建築・不動産業界の実務担当者にとって、集合住宅の省エネルギー化は、もはや

「検討テーマ」ではなく、設計・事業判断に直結する前提条件となりつつあります。地球温暖化対策の国際的な潮流に加え、2025年の建築物省エネ法改正を背景に、集合住宅では「どのレベルまで省エネ性能を確保するか」が、資産価値や事業性を左右する時代に入っています。

こうした中で、集合住宅の新たなスタンダードとして注目されているのが「ZEH-M（ゼッチ・マンション）」です。

ZEH-Mは、単にエネルギー消費量を抑えるだけでなく、再生可能エネルギーの導入を含めて、年間の一次エネルギー消費量を実質ゼロにすることを目指す集合住宅です。環境性能だけでなく、運用コストや不動産価値にも大きな影響を与えます。

本記事では【2026年最新】の情報をもとに、ZEH-Mの基本定義から4つの種類と基準、メリット・注意点、そして実務としてZEH-M化を成功させるための考え方までを、設計者・ゼネコン・デベロッパーの視点で整理します。

 

ZEH-M（ゼッチ・マンション）とは？基本定義とZEHとの違い

ZEH-M（ゼッチ・マンション）とは、「Net Zero Energy House Mansion」の略称で、集合住宅における年間の一次エネルギー消費量を実質ゼロにすることを目指した建築物のことです。快適な室内環境を保ちながら、省エネによってエネルギー消費量を大幅に削減し、さらに再生可能エネルギーを導入することで、その残りを賄います。

ZEH-Mの定義：集合住宅におけるゼロエネルギー化

ZEH-Mの基本的な考え方は、一戸建てのZEHと同様に、「省エネ」と「創エネ」の組み合わせによって、建築物全体のエネルギー収支をゼロにすることにあります。

省エネ	集合住宅全体として、高断熱化、高効率な空調・換気・照明・給湯設備の導入、自然採光・自然通風の活用などにより、徹底的にエネルギー消費量を削減します。
創エネ	太陽光発電などの再生可能エネルギーを導入し、建築物内で消費されるエネルギーを賄います。共用部の電力だけでなく、各住戸の電力も対象となります。

 

この二つのアプローチを最大化することで、集合住宅全体の環境負荷を低減し、持続可能な住環境を実現します。

ZEH（一戸建て）とZEH-M（集合住宅）の違い

ZEHとZEH-Mは、どちらも「ネット・ゼロ・エネルギー」を目指す点では共通していますが、その対象と評価方法に違いがあります。

ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）

主に一戸建て住宅を対象とし、個別住戸単体でのゼロエネルギー化を目指します。各住戸に太陽光発電などの創エネ設備を設置することが一般的です。

ZEH-M（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス・マンション）

集合住宅全体を対象とし、共用部と各住戸を合わせたエネルギー消費量を実質ゼロにすることを目指します。創エネ設備は屋上や敷地内に設置し、集合住宅全体でエネルギーを賄う形となります。各住戸の省エネ性能も重要ですが、共用部のエネルギー効率も評価対象となる点が大きな特徴です。

ZEH-Mでは、集合住宅特有の課題（各住戸の日当たり条件、共用部のエネルギー消費など）を考慮した、より複雑な設計と計算が必要となります。

ZEH-Mが求められる背景：脱炭素社会と建築物省エネ法の強化

ZEH-Mが注目される背景には、地球温暖化対策への国際的なコミットメントと、それに伴う国内の法規制強化があります。

脱炭素社会の実現

日本は「2050年カーボンニュートラル」を宣言しており、建築物分野からのCO2排出量削減が喫緊の課題です。集合住宅は、都市部における主要な居住形態であり、その省エネ化は脱炭素社会実現に不可欠です。

建築物省エネ法の強化

建築物省エネ法（建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律）は、段階的に強化されており、2025年4月1日からは、すべての新築建築物（住宅・非住宅問わず）に対して省エネ基準適合が義務化されます。ZEH-Mは、この省エネ基準をはるかに上回る性能を持つため、今後の集合住宅建築のスタンダードとなることが期待されています。

これらの背景から、ZEH-M化は、環境性能だけでなく、市場競争力を高める上でも重要な戦略となっています。

 

【2026年最新】ZEH-Mの4つの種類とそれぞれの基準

ZEH-Mは、その達成度合いによって大きく4つの種類に分類されます。それぞれの種類には明確な定義と基準があり、建築物の規模、用途、予算に応じて目標とするZEH-Mの種類を選択することが重要です。

ZEH-Mの種類選定で実務者が検討すべき3つの判断軸

実務においてZEH-Mの種類を検討する際には、「どの区分を目指すか」そのものよりも、以下の3点を軸に総合的に判断することが重要です。

1.  建築コストと補助金のバランス
2.  建築規模・屋根面積・日射条件など物理的制約
3.  将来的な資産価値・市場評価（売却・賃貸時）

特に都市部の中高層集合住宅では、屋根面積の制約からZEH-M OrientedやNearly ZEH-Mを現実解とするケースも多く、「最上位を目指すこと」よりも「合理的に評価される性能を確保すること」が事業性の観点では重要になります。

ZEH-M Ready：集合住宅の省エネ性能の出発点

ZEH-M Ready（ゼッチ・マンション・レディ）は、ZEH-M化へ向けた最初のステップとなる種類です。再生可能エネルギーを除く、基準一次エネルギー消費量から50%以上の削減を達成した集合住宅を指します。

基準：基準一次エネルギー消費量から50%以上の省エネを実現。

特徴：高効率な設備機器の導入や、外皮性能（断熱性能など）の向上といった徹底した省エネ技術によって達成されます。再生可能エネルギーの導入は必須ではありませんが、将来的なZEH-M化を見据えた準備段階として非常に重要です。

ZEH-M Readyは、多くの既存集合住宅の改修や、新築集合住宅でZEH-M化を検討する際の現実的な目標として設定されることが多いです。

Nearly ZEH-M：ゼロエネルギーに限りなく近い集合住宅

Nearly ZEH-M（ニアリー・ゼッチ・マンション）は、ZEH-M Readyの省エネ性能に加え、再生可能エネルギーの導入により、基準一次エネルギー消費量から75%以上の削減を達成した集合住宅を指します。

基準：基準一次エネルギー消費量から75%以上の省エネを実現（うち50%以上は省エネによる削減）。

特徴：ZEH-M Readyの徹底した省エネに加え、太陽光発電などの再生可能エネルギーを積極的に導入することで、ゼロエネルギーに限りなく近い状態を目指します。

Nearly ZEH-Mは、ZEH-Mに次ぐ高い省エネ性能を誇り、環境負荷低減と経済性を両立させるバランスの取れた選択肢として注目されています。

ZEH-M Oriented：大規模集合住宅向け段階的アプローチ

ZEH-M Oriented（ゼッチ・マンション・オリエンテッド）は、主に延べ面積10,000m²以上の大規模集合住宅を対象とした種類です。基準一次エネルギー消費量から20%以上の削減を達成し、かつ外皮性能や設備性能において一定の誘導基準を満たしている集合住宅を指します。

基準：基準一次エネルギー消費量から20%以上の省エネを実現。

特徴：大規模集合住宅では、完全にZEH-Mを達成することが技術的・コスト的に難しい場合があります。そのため、ZEH-M Orientedは、大規模集合住宅におけるZEH-M化へ向けた段階的なアプローチとして位置づけられています。再生可能エネルギーの導入は必須ではありません。

ZEH-M Orientedは、特に大規模なマンションなどで、将来的なZEH-M化を見据えつつ、現段階で最大限の省エネに取り組むための目標として活用されます。

ZEH-M：年間一次エネルギー消費量実質ゼロの達成

ZEH-M（ゼッチ・マンション）は、ZEH-Mの最上位に位置する種類です。再生可能エネルギーの導入により、基準一次エネルギー消費量から100%以上の削減、つまり年間一次エネルギー消費量を実質ゼロに達成した集合住宅を指します。

基準：再生可能エネルギーを含めた一次エネルギー消費量において、基準一次エネルギー消費量に対し100%以上の削減（正味ゼロ以下）を達成した集合住宅を指します。

特徴：徹底した省エネ技術と、集合住宅全体での太陽光発電などの再生可能エネルギーの最大限の活用により、外部からのエネルギー供給を実質的に不要とします。

ZEH-Mは、脱炭素社会の究極の目標であり、高い環境性能と経済性を兼ね備えた未来の集合住宅の姿と言えます。

 

ZEH-M化がもたらす多角的なメリット：オーナー・入居者・社会への価値

ZEH-M化は、初期投資を伴うものの、長期的に見れば、集合住宅のオーナー（事業者・デベロッパー）、入居者、そして社会全体に多岐にわたるメリットをもたらします。

オーナー（事業者・デベロッパー）側のメリット

建築物の資産価値向上と競争力強化

ZEH-Mは、高水準の省エネ性能を持つことを公的に証明するものであり、集合住宅の資産価値を大きく向上させます。環境意識の高い購入者や賃借人にとって魅力的な選択肢となり、市場における競争優位性を確立できます。将来的な不動産市場で求められる基準を満たすことで、長期的な価値を維持・向上させることが期待されます。

補助金・税制優遇制度の活用

国や地方自治体は、ZEH-M化を推進するための様々な補助金制度や税制優遇措置を設けています。例えば、環境省の「集合住宅のZEH化支援事業」など、ZEH-Mの種類や建築物の規模に応じて、設計費や設備導入費の一部が補助されます。これらの制度を活用することで、初期投資の負担を軽減し、ZEH-M化へのハードルを下げることができます。

環境配慮型企業としてのブランドイメージ確立

ZEH-M建築物を開発・所有することは、企業が環境問題に積極的に取り組んでいることを示す証となります。ESG投資（環境・社会・ガバナンスを考慮した投資）が注目される現代において、企業の社会的責任（CSR）を果たすとともに、ブランドイメージや企業価値の向上に繋がります。これは、顧客や投資家からの信頼獲得にも直結します。

入居者（居住者）側のメリット

光熱費の大幅削減と経済的負担の軽減

ZEH-Mは、高い断熱性能と高効率設備により、冷暖房や給湯、照明にかかるエネルギー消費量を大幅に削減します。さらに、再生可能エネルギーによる創エネ分も加わるため、入居者は毎月の光熱費を大幅に抑えることができ、経済的なメリットを直接的に享受できます。

快適で健康的な住環境の実現

高断熱・高気密化されたZEH-Mは、外気の影響を受けにくく、室内の温度差が少ないため、一年を通じて快適な室内環境を提供します。冬は暖かく、夏は涼しく過ごせるだけでなく、結露の発生を抑え、カビやダニの発生リスクを低減することで、健康的な住環境にも貢献します。

災害時における安心感（BCP対策）

ZEH-Mは、太陽光発電などの創エネ設備を備えているため、災害時などの停電時にも、最低限の電力供給を継続できる可能性があります。これにより、入居者は非常時においても一定の安心感を得ることができ、集合住宅全体のBCP（事業継続計画）対策としても有効です。

 

ZEH-M化成功のための戦略と具体的なポイント

ZEH-M化は、単一の技術導入で達成できるものではなく、計画段階からの総合的なアプローチが不可欠です。

計画・設計段階からの省エネ性能検討

ZEH-Mで高い省エネ性能を達成するためには、集合住宅の企画・設計の初期段階から、省エネ性能を考慮した計画を立てることが最も重要です。この段階で以下の点を検討することで、後からの大幅な手戻りやコスト増加を防ぐことができます。

• 方位や周辺環境を考慮した配置計画
• 日射遮蔽と自然採光・通風を最大化する開口部設計
• 高断熱・高気密化のための外皮性能設計
• 共用部と専有部のエネルギーマネジメントシステムの導入

高断熱化・高効率設備・創エネの組み合わせ

ZEH-M化の根幹をなすのは、以下の3つの要素を効果的に組み合わせることです。

1. 高断熱化・高気密化：外壁、屋根、床、窓などの断熱性能を高め、隙間をなくすことで、外部からの熱の出入りを最小限に抑えます。特に窓の断熱性能は重要です。
2. 高効率設備の導入：空調、換気、給湯、照明などの設備機器には、エネルギー効率の高い最新モデルを選定します。集合住宅では、共用部の設備選定も重要です。
3. 創エネ設備の導入：主に屋上や敷地内に太陽光発電パネルを設置し、集合住宅全体のエネルギー消費量を賄います。蓄電池を併設することで、災害時の電力供給能力を高めることも可能です。

これらの技術要素をバランス良く導入することで、ZEH-Mの目標達成に大きく貢献します。

専門家（ZEHプランナー）との連携

ZEH-M化は、高度な専門知識と技術を要するため、専門家との連携が不可欠です。また、単一の技術導入で達成できるものではなく、企画・設計段階から省エネ性能、コスト、将来価値を総合的に検討することが重要です。

この段階では、制度・計算・設計を横断的に理解した専門的な知見が不可欠となります。

 

2025年以降のZEH-M：法改正と市場動向

2025年、日本の建築業界は大きな転換期を迎えます。建築物省エネ法の改正が本格的に施行され、ZEH-Mの役割も一層重要になります。

建築物省エネ法の改正とZEH-Mへの影響

建築物省エネ法は、2025年4月1日より、すべての新築建築物（住宅・非住宅問わず）に対して、省エネ基準適合を義務化します。これは、これまで一部の建築物に限定されていた義務化の範囲が、大幅に拡大されることを意味します。

集合住宅もこの義務化の対象となるため、新築のZEH-Mは、この最低限の基準をクリアするだけでなく、さらに高い付加価値を建築物に与えることができます。将来的には、省エネ性能が不動産の価値を大きく左右する時代が来るため、ZEH-M化は単なる義務化対応以上の戦略的意味合いを持つでしょう。

2025年4月以降、省エネ基準適合は「差別化要素」ではなく、最低限満たすべきスタートラインとなります。今後は、省エネ性能の“有無”ではなく、“どのレベルまで踏み込んでいるか”が、設計提案力・事業評価・金融評価を左右する時代に移行していくと考えられます。

一度、省エネ性能を抑えた設計で建築してしまうと、後からZEH-M水準まで引き上げることは、コスト・工期・入居者調整の面で大きな制約を伴います。そのため、企画・基本設計段階でどこまで踏み込むかの判断が、事業全体の成否を左右すると言っても過言ではありません。

ZEH-M補助金制度の最新情報と活用ポイント

国や地方自治体は、ZEH-M化を強力に推進するために、様々な補助金制度を設けています。

環境省「集合住宅のZEH化支援事業」：ZEH-M Ready、Nearly ZEH-M、ZEH-M Oriented、ZEH-Mのいずれかを目指す新築・改修の集合住宅に対して、設計費や設備導入費の一部を補助します。

その他：地域によっては、地方自治体独自の補助金や優遇制度も存在します。

これらの補助金は、初期投資の回収期間を短縮し、ZEH-M化へのハードルを下げる上で非常に有効です。最新の補助金情報は、各省庁や地方自治体のウェブサイトでご確認ください。補助金は予算に限りがあるため、早期の計画と申請準備が重要です。

市場におけるZEH-Mの重要性と将来性

近年では、金融機関や投資家による不動産評価においても、省エネ性能や環境認証の有無が重視される傾向が強まっています。特に、長期保有を前提とした賃貸住宅やファンド組成を視野に入れる場合、ZEH-M対応は「将来リスクの低減策」として評価されるケースも増えています。

2025年以降の省エネ基準適合義務化、そして脱炭素社会への移行は、集合住宅市場に大きな変化をもたらします。

競争力の源泉

ZEH-Mは、高断熱・高気密による快適性、光熱費削減による経済性、災害時のレジリエンス（回復力）といった多角的な価値を提供するため、市場における競争力の源泉となります。

賃貸・売買での優位性

環境意識の高い入居者や購入者からの需要が高まり、ZEH-Mは賃貸経営や売却時において優位性を確保できるでしょう。

金融評価での影響

金融機関においても、環境性能の高い建築物に対する融資条件の優遇や、グリーンボンドなどの環境金融商品の活用が加速すると考えられます。ZEH-Mは、これらの金融評価においても重要な指標となるため、今後の不動産戦略において不可欠な要素となります。

 

ZEH-M化を検討する際の相談先

ZEH-M化を効率的かつ確実に進めるためには、専門知識を持つパートナーとの連携が不可欠です。

今後、省エネ性能が低い集合住宅は、賃貸募集や売却時において相対的に不利となる可能性があります。ZEH-M対応は「付加価値」ではなく、将来の空室リスク・資産価値低下リスクを抑えるためのリスクマネジメント施策として捉える視点も重要です。

ZEHプランナーによるコンサルティング

ZEHプランナーは、ZEH-M化に関する豊富な知識と経験を持つ専門家集団です。彼らは、建築主のニーズをヒアリングし、集合住宅の特性に応じた最適なZEH-Mの種類選定、省エネ計算、設計支援、補助金申請のアドバイスなど、ZEH-M化のあらゆる段階でコンサルティングを提供します。

特に、集合住宅の一次エネルギー消費量計算や外皮性能計算は、一戸建てに比べて複雑であり、専門的な知識が求められます。ZEHプランナーは、正確な計算に基づいて、目標とするZEH-Mの種類達成に向けた具体的な設計指針を示すことができます。

 

よくある質問（FAQ）

Q1: ZEH-MとBELSにはどのような関係がありますか？

A1: ZEH-Mは、BELS（建築物省エネルギー性能表示制度）における高い省エネ性能評価を前提としつつ、これに加えて再生可能エネルギーの導入要件を満たすことで成立する制度です。

そのため、「BELSの星の数＝そのままZEH-M」という関係ではなく、BELS評価はZEH-M性能を客観的に示すための一つの指標として活用される位置づけとなります。ZEH-M化を対外的に示す際には、BELS評価の取得が実務上ほぼ必須となっています。

Q2: 既存の集合住宅をZEH-M化することは可能ですか？

A2: はい、既存の集合住宅をZEH-M化することは可能です。新築に比べて難易度は高くなりますが、外壁や窓の断熱改修、高効率な空調・給湯設備への更新、共用部・専有部のLED照明化、そして屋上や敷地内への太陽光発電設備の導入など、様々なアプローチでZEH-M化を進めることができます。

大規模修繕やリノベーションのタイミングでZEH-M化を検討することで、効率的に工事を進めることが可能です。既存建築物のZEH-M改修に対する補助金制度も用意されていますので、ぜひご活用ください。

Q3: ZEH-M化による初期投資は、どのくらいで回収できますか？

A3: ZEH-M化による初期投資の回収期間は、建築物の規模、ZEH-Mの種類、導入する設備、地域や電力価格の変動、そして活用する補助金制度によって大きく異なります。一般的には、通常の建築物と比較して初期投資は増加しますが、光熱費の大幅な削減効果、補助金・税制優遇、そして不動産価値の向上といった経済的メリットを総合的に考慮すると、長期的に見て十分な費用対効果が期待できます。

具体的な回収期間については、計画段階で専門家にご相談いただき、詳細なシミュレーションを行うことをお勧めします。

 

まとめ：持続可能な集合住宅の未来をZEH-Mで実現

本記事では、ZEH-Mの基本的な定義から、その4つの種類、オーナー・入居者双方のメリット、ZEH-M化成功のための戦略、そして2025年以降の法改正と市場動向に至るまで、ZEH-Mに関する包括的な情報をお届けしました。ZEH-Mは、単に環境に優しいだけでなく、経済性、快適性、そして企業のブランドイメージ向上にも貢献する、持続可能な社会に不可欠な集合住宅の姿です。

2025年以降の建築物省エネ法の改正により、集合住宅の省エネ化は一層加速し、ZEH-Mの重要性はますます高まります。この大きな変革期をビジネスチャンスと捉え、ZEH-M化に積極的に取り組むことが、これからの集合住宅ビジネスを成功させる鍵となるでしょう。