【2025年最新】住宅性能評価とBELSの違いを徹底解説！メリットや助成制度も解説

近年の建築業界では、脱炭素社会の実現に向けた動きが加速しており、住宅の省エネルギー性能への要求はますます高まっています。このような状況下で、住宅の性能を客観的に評価する「住宅性能評価」と「BELS」は、設計者・建築士にとって非常に重要な制度です。

施主に「星いくつですか？」と聞かれて、答えに詰まったことはありませんか。2025年は「星の数」だけでなく、外皮等級1〜7や再エネ（自家消費）の有無までラベルで見られる時代です。自己評価とBELSの違い、住宅ローン減税の証明の出し方まで、設計・営業が即答できる状態を作りましょう。

クライアントへの提案や設計業務の品質向上にお役立てください。

 

住宅性能評価とBELSの違い

住宅性能評価とBELSの大きな違いは、制度の目的と評価項目です。

 

制度名	目的	評価項目
住宅性能評価	良質な住宅を消費者が選べる市場の形成	・外皮（断熱）性能 ・一次エネルギー消費量 ・劣化対策等級 ・耐震等級 ・耐火等級　など
BELS	住宅の省エネ性能を消費者に理解しやすいように表示	・外皮（断熱）性能 ・一次エネルギー消費量

 

住宅性能評価は住宅全体の質を評価するのに対し、BELSは住宅の省エネ性能の評価に特化しているのが特徴です。

ここからは、それぞれの制度の概要について詳しく紹介します。

 

住宅性能評価とは

住宅性能評価は、消費者が安心して質の良い住宅を取得できる環境を整えるため、平成12年に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」に基づいて評価する制度です。

具体的には、次の3つを主軸に評価内容が設定されています。

• 消費者が容易に住宅性能の相互比較をできるよう、住宅の性能に関する表示を共通にするためのルールを設ける
• 評価を第三者機関に依頼することにより、評価結果の信頼性を確保する
• 住宅性能評価で認められた内容を契約内容とすることを原則とし、評価通りの住宅の完成を目指す

住宅性能評価には、設計住宅性能評価書と建設住宅性能評価書の2種類があります。

設計住宅性能評価書と建設住宅性能評価書

設計住宅性能評価書と建設住宅性能評価書は、評価を行う段階が異なります。

 

	内容	マーク
設計住宅性能評価書	設計図書の段階を評価
建設住宅性能評価書	施工段階と完成段階の検査を評価

引用：国土交通省「新築住宅の住宅性能表示制度」

設計住宅性能評価書を取得しないと、建設住宅性能評価書の取得はできません。

設計住宅性能評価書のみの取得も可能ですが、評価書通りの住宅が建設される保証はないため注意が必要です。

住宅性能評価の評価項目と等級

住宅性能評価は、良質な住宅を確保するための10分野33項目の評価項目が定められています。

その中でも必須項目は、次の4分野10項目です。

 

分野	項目
構造の安定	・地震時の倒壊や損傷防止　など
劣化の軽減	・大規模な改修工事までの期間を伸長するための対策　など
維持管理・更新への配慮	・メンテナンスや点検を簡単にするための対策　など
温熱環境・エネルギー消費量	・熱の損失の防止を図るための断熱化 ・一次エネルギー消費量削減のための対策　など

 

住宅性能評価では、それぞれの評価項目の性能を等級で表すことで、住宅性能をわかりやすく提示します。

例えば耐震等級は、3段階の等級で評価します。

引用：国土交通省「新築住宅の住宅性能表示制度」

 

劣化対策等級は、次の3段階です。

引用：国土交通省「新築住宅の住宅性能表示制度」

住宅性能評価の申請方法

住宅性能評価は、国土交通省が認める登録住宅性能評価機関に申請します。

登録住宅性能評価機関は、「登録住宅性能評価機関の検索」で検索可能です。

住宅性能評価を実施する流れは、次の通りです。

引用：国土交通省「新築住宅の住宅性能表示制度」

 

BELSとは

BELSとは建築物の省エネ性能を評価し、ラベリングするのを目的とした認定制度で、「建築物省エネルギー性能表示制度」の略称です。

建築物の買い手・借り手である消費者が、建築物の省エネ性能への関心を高め、建築物を選ぶ際の検討基準のひとつに省エネ性能の高さを判断材料にできる環境づくりを目指しています。

BELSの評価方法と評価基準

省エネ性能ラベルには自己評価と第三者評価があります。第三者評価に該当するのがBELSで、自己評価ではZEH・ZEBマークの表示はできません。省エネ性能ラベルにZEH・ZEBマークを表示できるのはBELS取得時のみです。

自己評価は建築主自らが住宅の評価を行う方法で、「省エネ性能ラベル作成プログラム」で発行可能です。

第三者評価は、住宅性能評価と同じく国土交通省が認める登録住宅性能評価機関に評価の依頼を行います。

自己評価よりも手間やコストがかかりますが、客観的で信頼性の高い評価が得られるのが利点です。

住宅を評価する場合、外皮性能と一次エネルギー消費量の2点、非住宅は一次エネルギー消費量のみ評価します。

BELSは、BEI等に応じて星で表示（住宅は再エネ無＝5段階／再エネ有＝7段階、非住宅は7段階）。住宅の外皮は等級1～7も併記可能で、UA値・ηAC値も表示されます。

引用：国土交通省「省エネ性能表示制度事業者向け概要資料」

ZEH・ZEBマークを省エネ性能ラベル上に表示できるのはBELS（第三者評価）取得時のみ

建築物の消費エネルギー実質ゼロを目指すZEH・ZEBの正式な認証を受けられるのは、BELSのみです。

ZEH・ZEB水準を満たした建築物でも、第三者機関によるBELSの評価を受けなければ「ZEH水準」としか表示できません。

消費者にZEH・ZEBをアピールしたり、ZEH・ZEBの補助金制度を利用したりしたい場合は、BELSを取得しましょう。

BELSの申請方法

第三者機関にBELSを依頼する基本的な流れは、次のとおりです。

1. 申請者が申請書類一式を評価機関に申請する
2. 評価機関が申請書類に基づいてBELS評価を行う
3. 審査完了後、評価機関が申請者へBELS評価証やラベルを発行する

認証を受けると、次のようなラベルを入手できます。

引用：住宅性能評価・表示協会「省エネ性能ラベル」

※省エネ適判の写し等でBELS申請の図書省略が可能となります。

 

住宅性能評価を取得する3つのメリット

住宅性能評価とBELSどちらにも、その制度ならではのメリットがあります。

ここでは住宅性能評価の取得でかなう、3つのメリットを解説します。

住宅全体の品質が保証される

省エネ性能の高さはもちろん、耐震性や耐久性など住宅全体の品質が確保できるのが魅力です。

良好な状態の住宅に長く安心して住み続けたい場合や、子世代・孫世代へと引き継いでいきたい場合に非常にメリットの高い制度といえます。

地震保険料の割引や住宅ローン減税を受けられる

住宅性能評価は耐震等級も評価項目に含まれているため、地震保険料の割引を利用する際の証明書になります。

 

耐震等級	等級3	等級2	等級1
割引率	50％	30％	10％

参照：国土交通省「住宅性能評価のメリット」

等級が高いほど割引率もアップするので、耐震等級2以上を取得している場合は積極的に利用しましょう。

また、フラット35sを利用する際の証明書として活用できるのもポイントです。

フラット35とは最長35年の全期間固定金利住宅ローンで、金利の変動に左右されず、長期にわたるライフプランが立てやすいのがメリットの商品です。

とくにフラット35sはフラット35よりも最大0.75％金利が低いのが魅力で、利用するには次のうちいずれか1つ以上を満たす必要があります。

引用：フラット35「プランと技術基準」

他にも最大13年間の住宅ローン控除を受ける際、省エネ性能を証明する書類としても利用できます。住宅ローン減税の証明書は、建設住宅性能評価書の写し又は住宅省エネルギー性能証明書。BELSやフラット35適合証は不可なので注意が必要です。

参照：国土交通省「住宅ローン減税」

 

BELSを取得する3つのメリット

ここでは、BELSを取得するメリットを3つ解説します。

建築物の省エネ性能がひと目で把握できる

BELSは専門性の高い省エネ性能の数値を、専門知識の少ない消費者でも比較できるように、等級で表示しています。

一年間の光熱費目安も記載されているので、誰でも建築物の省エネ性能が一目で把握でき、事業者は省エネ性能の高い建築物を消費者に推奨しやすいという利点があります。

省エネ適判の写し等を用いてBELS評価を受けられる

2025年4月から義務化された省エネ基準適合判定（省エネ適判）の通知書の写しを利用して、BELS評価を円滑に受けることができます。

面倒な省エネ計算や図書作成を一から行う必要がなく、BELS取得へのハードルが下がるのが魅力でしょう。

住宅ローン控除や補助金制度が利用できる

BELSでZEH住宅と証明できれば、住宅性能評価でも紹介した住宅ローン控除やフラット35s、子育てグリーン住宅支援事業等の補助金制度を利用できます。

さらにZEHビルダー・プランナーが関わったZEH住宅なら、「ZEH補助金」が利用でき、省エネ性能の高さによって、55万または90万円の補助金が受け取れる可能性があります。

子育てグリーン住宅支援事業は子育て世帯や若者世帯が対象の制度なので、それ以外の世帯がZEH住宅を建てるなら利用したい制度です。

※補助金に関する最新情報については、公式サイトをご確認ください

※BELSの取得だけでは住宅ローン減税の提出書類になりません。建設住宅性能評価書の写し又は住宅省エネルギー性能証明書での証明が必要です（BELSは証明書発行の根拠資料として活用可）。

 

住宅性能評価とBELSどちらがおすすめ？

住宅性能評価とBELSどちらを選べばメリットを得られるかは、住宅に求める性能や消費者にアピールしたい性能で異なります。

省エネ性だけでなく耐震性や耐久性など、総合的に住みやすい住宅を手に入れたい場合は住宅性能評価、省エネ性能に優れたZEH住宅であるのをアピールしたい場合はBELSが適しているでしょう。

どちらもメリットのある制度なので、消費者の要望や建築予定の住宅の持つ性能に合わせて検討しましょう。

 

まとめ

住宅性能評価は消費者が安心して良質な住宅を購入できる市場づくりの形成、BELSは消費者が省エネ性能の高い建築物を選ぶ仕組みづくりを目的として設けられた制度です。

第三者機関で評価を受けるためには、どちらも専門的な知識が必要な省エネ計算や申請図書の作成が必要です。

面倒な申請の手間を省いて設計業務などに集中したい場合は、省エネ計算や申請の代行業者への外注をおすすめします。