2025年4月からは、原則すべての新築建築物（10㎡超）に省エネ基準への適合が義務化されています。共同住宅も例外ではありません。
本記事では、共同住宅で仕様基準を使うための適用条件・基準値・仕様表の作り方を、一次資料に基づいて解説します。
この記事でわかること
- 自案件で仕様基準を使えるか、使うとかえって不利になるかの判定
- 地域区分別・構造別の外皮と設備の基準値、そして界壁・界床の扱い
- 確認申請に添付すべき図書と、共同住宅用の仕様表の作り方
本記事は2026年8月時点の法令・告示および国土交通省公表資料に基づいています。基準・運用は改正される場合があり、所管行政庁・登録省エネ判定機関により求められる図書が異なることがあります。
共同住宅で仕様基準は使えるのか｜適用可否の判定
結論から申し上げると、共同住宅で仕様基準は使えます。「仕様基準は戸建て住宅の制度で、共同住宅は省エネ計算が必須」という理解は誤りです。国土交通省の資料ライブラリーでも、仕様基準は戸建住宅と共同住宅、木造・S造・RC造の別を問わず活用可能とされています。「共同住宅では使えない」という誤解が広まっているのは、共同住宅版のガイドブックが存在せず、判断材料に触れる機会が乏しかったためです。制度の問題ではなく、資料整備の問題です。
使えない・不利になる3つのケース
- 非住宅部分を含む複合建築物：1階が店舗の共同住宅などが該当します。省エネ適判の要否は建築物単位（棟単位）で判断されるため、非住宅部分がある時点で適判が必要になり、住宅部分を仕様基準にしても手続きの省略効果は得られません。
- 一部の住戸だけ標準計算を混在させる場合：1住戸でも計算ルートが混ざれば、その計画全体が適判の対象になります。
- 共用部に評価対象となる設備が存在する場合：この点は公式資料と実務情報で記述の粒度が異なるため、後述のとおり事前確認をおすすめします。
なお、増築・改築では、工事を行わない既存部分との境界の扱いが難しく、外皮性能の評価は実質的に仕様基準を選ばざるを得ない場面があります（省エネ計算・気密測定を手がける共和エコプラスも、増改築時の住宅の外皮性能評価は仕様基準一択になると指摘しています）。新築案件だけを想定していると見落としやすい論点です。
仕様基準を使うと省エネ適判はどうなるか
仕様基準の最大の実利は、省エネ適合性判定を省略できる点にあります。適判機関への申請手数料が発生せず、審査期間も短縮できます。ただし省略の条件は限定的で、外皮性能と一次エネルギー消費量の両方を仕様基準で評価した場合に限られます。
適判不要となる唯一の組み合わせ
国土交通省と住宅・建築SDGs推進センターがまとめた「住宅の省エネルギー基準と評価方法2024【共同住宅等Q&A】」では、確認申請図書に、すべての住戸が仕様基準に適合していることを示す情報を明示すれば、省エネ適合性判定は不要になると整理されています。
押さえるべきは「すべての住戸」という条件です。代表住戸で示せば足りるわけではなく、40戸あれば40戸すべての適合を図書上で確認できる状態にする必要があります。逆にいえば、外皮を仕様基準・一次エネルギーを計算とした併用の場合は適判が必要です。併用そのものは認められていますが、手続き省略の効果は得られません。
適判が不要でも建築確認と完了検査は必要
適判の省略は、手続き全体の省略ではありません。建築確認も完了検査も従来どおり必要です。また、適判を省略する場合は確認申請書第2面8欄で「提出不要」にチェックを入れ、その理由を記入する必要があります。書類が減るというより、確認申請図書側に情報が移動すると理解したほうが実態に近いでしょう。全住戸分の適合情報を明示する以上、図書の作り込み量はむしろ増えます。
着工後に仕様が変わった場合に備え、国土交通省は仕様基準を用いた住宅向けに「軽微な変更説明書（住宅・仕様基準）」の参考様式を用意しています（標準計算用とは別様式）。変更の範囲によっては計画変更手続きが必要になるため、判断は審査機関に確認してください。
建物の省エネ計算の概要
はじめに、建物に省エネ計算が必要な背景と省エネ計算の基本的な考え方を解説します。
省エネ計算が必要とされる背景
地球温暖化対策や脱炭素社会の実現のため、温室効果ガスの削減は喫緊の課題です。
政府は「2030年、温室効果ガス排出量を2013年比で46％削減」という数値目標を掲げ取り組みを進めています。
この目標は、日本のエネルギー消費量の約3割を占める建築分野にも影響します。
引用：環境省「2050年カーボンニュートラルに向けた日本の気候変動対策」
建築物が排出する温室効果ガスを削減するため、2025年4月以降、原則的にすべての新築建築物に省エネ基準適合が義務付けられます。
これまで説明義務や届出義務だった住宅も、規模を問わず省エネ基準への適合が必要です。
引用：国土交通省・省エネ基準適合義務に関するリーフレット
省エネ基準への適合有無は、建築確認手続きで審査されます。基準不適合、あるいは手続き・書類の不備は、着工や使用開始に遅れが出るおそれもあります。
省エネ計算の基本的な考え方
省エネ基準は、一次エネルギー消費量基準と外皮基準の数値を用いて計算します。
一次エネルギー基準は住宅・非住宅ともに、外皮基準は住宅のみに適用されます。
一次エネルギー消費性能（BEI）は、設計上の一次エネルギー消費量を、基準となる一次エネルギー消費量で割った数値です。
BEIが1.0以下で、省エネ基準適合となります。
引用：国土交通省「省エネ性能に係る 基準と計算方法（テキスト）」
外皮基準とは、外壁・窓など外皮表面積あたりの熱損失量（外皮平均熱貫流率）の基準です。
外皮平均熱貫流率は外皮層熱損失量を外皮総面積で割り、算出します。基準値は8つの地域区分により、定められています。
共同住宅を対象とした外皮基準の具体的な数値は、次章で詳しく解説します。続きをご覧ください。
共同住宅が満たすべき省エネ基準
共同住宅の省エネ基準は、戸建て住宅とは別に定められています。共同住宅が満たすべき省エネ基準を解説します。
共同住宅が満たすべき省エネ基準の基本
引用：国土交通省「省エネ性能に係る 基準と計算方法（テキスト）」
省エネ基準について定める建築物省エネ法は、3つの基準を定めています。
まず、基本となる省エネ基準です。先に解説したとおり、2025年4月以降に新築される建物は、この省エネ基準への適合が義務となります。
2つ目は誘導基準で、省エネ性能向上計画の認定に必要な基準です。
住宅により高い性能を持たる場合に適合させる必要があります。
トップランナー基準は、賃貸アパート1,000戸以上の建築物を対象とする基準です。
共同住宅の場合、住戸単位と住棟単位のどちらで計算するかによって、外皮性能の基準値（UA値・ηAC値）が変わる点にも、注意が必要です。
住棟単位で計算する方が、より厳しい基準への適合が求められます。
省エネ計算に登場する数値のまとめ
省エネ計算で登場するUA値・ηAC値などの数値について、確認しておきましょう。
引用：国土交通省「省エネ性能に係る 基準と計算方法（テキスト）」
UA値（外皮平均熱貫流率）は、建物の内外で熱が出入りしやすい度合いを示す指標です。国内8つの地域区分ごとに基準値を定め、値が小さいほど熱が出入りしにくい、つまり省エネ性能が高いことを意味します。
もう1つの指標ηAC値は、冷房期の平均日射熱取得率です。太陽光が室内に入りやすい度合いを示し、値が小さいほど日光遮蔽率が高まります。地域区分5〜8に対して基準値が定められています。
省エネ基準に適合するためには、UA値・ηAC値ともに基準値を下回る必要があります。
共同住宅で省エネ計算対象となる部分
共同住宅の省エネ計算では、住戸部分と共用部を分けて考えます。
計算の対象となる箇所を解説します。
住戸部分
省エネ計算の対象となる住戸部分は、住戸とゲストルームです。
一戸一戸の一次エネルギー消費量を計算する方法のほか、仕様が完全に一致する住戸については一戸分のみを計算し、該当住戸数を倍にしても構いません。
ただし、住戸の仕様が同じでも「最上階」「西側」など、住戸の位置によって外皮性能の特性値や一次エネルギー消費量が異なります。
共用部
省エネ計算の対象となる共用部の例は、以下です。
- 屋内外廊下
- ロビー
- 管理人室
- 集会室
- 屋内駐車場
- 機械・電気室
- ゴミ置き場 など
共用部の性質によって空調や換気など、どの計算に含まれるかが異なります。
共同住宅の省エネ計算方法3つ
共同住宅の省エネ計算結果を求める手法は、3つあります。
引用：国土交通省「省エネ性能に係る 基準と計算方法（テキスト）」
- 標準計算ルート
- フロア入力法
- 仕様ルート
それぞれを、詳しく見てみましょう。
標準計算ルート
標準計算ルートは、最も正確な計算結果を求められる手法です。
外皮性能は住戸の部位ごとの面積・長さから計算し、一次エネルギー消費量も住戸ごとに性能・仕様を参照して計算します。
計算には外皮計算用Excelシートや、Webプログラムを使います。
標準計算ルートは精緻な数値を算出できますが、共同住宅の規模に比例し作業量が膨大になります。
フロア入力法
フロア入力法は、計算結果の精緻さと作業量のバランスが取れた計算方法です。2020年に公開されました。専用のフロア入力法の評価シートに、フロアごとに単純化された住戸モデルや設備・性能・仕様を入力し、計算します。
戸別の計算が不要となるため、比較的取り入れやすい計算方法といえるでしょう。
ただし、以下の制度には使用できません。
以下の制度が必要な場合は、標準計算ルートを採用してください。
- 住宅トップランナー制度
- 性能向上計画認定制度
- 住宅性能表示制度
- BELS など
仕様ルート
仕様ルートは、全住戸の仕様のみで計算する方法です。
部位ごとの外皮性能や一次エネルギー性能の計算はせず、仕様基準への適合度を確認するのみに留まります。
計算結果は概算に近い数値ではありますが、計算の作業量は最少です。
ただし、仕様ルートで計算可能な設備仕様の適用範囲は、広くはありません。
汎用的な設備・仕様が適用外である場合も多く、実用的ではないでしょう。
実質的な省エネ計算は、標準計算ルートかフロア入力法の2択と考えたほうが無難です。
共同住宅の省エネ計算で注意すべきポイント7つ
共同住宅の省エネ計算は、戸建住宅にはない7つの注意ポイントがあります。令和4年（2022年）に改正されたポイントを中心に、要点をまとめました。
共同住宅の住戸間の熱損失の考え方
引用：国土交通省「共同住宅等の外皮性能の評価単位の見直し 及び 住宅の誘導基準の水準の仕様基準（誘導仕様基準）の新設について（令和4年11月7日公布・施行）」
共同住宅すべての住戸が要件を満たした場合に、住戸と住戸が隣接する箇所の熱損失を0として計算して良いことになりました。
従来は、実態よりも断熱性能が低く評価されていたことを踏まえた改正です。
あわせて、共同住宅住棟単位の外皮基準が廃止され、単位住戸の外皮基準のみに統一されました（下図）。
引用：国土交通省「共同住宅等の外皮性能の評価単位の見直し 及び 住宅の誘導基準の水準の仕様基準（誘導仕様基準）の新設について（令和4年11月7日公布・施行）」
共同住宅の冷暖房設備の基準一次エネルギー消費量改正
引用：国土交通省「共同住宅等の外皮性能の評価単位の見直し 及び 住宅の誘導基準の水準の仕様基準（誘導仕様基準）の新設について（令和4年11月7日公布・施行）」
要件を満たした共同住宅では、住戸間の熱損失を0として計算できるようになりました。
この点を踏まえ、冷暖房設備の基準一次エネルギー消費量の算定に使う外皮性能の基準も変更されています。
大半の地域区分では基準が厳しくなりましたが、3地域のみ基準が緩やかになっています。
建て方別の外皮性能基準の改正
引用：国土交通省「共同住宅等の外皮性能の評価単位の見直し 及び 住宅の誘導基準の水準の仕様基準（誘導仕様基準）の新設について（令和4年11月7日公布・施行）」
断熱材の高性能化により、外皮性能基準が建て方の実態にそぐわなくなってきました。
2022年の改正では、RC造共同住宅の外皮性能仕様基準が見直しされ、また木造・鉄骨造の共同住宅に関する外皮性能基準が新設されています。
共同住宅の増改築における省エネ計算の考え方
引用：国土交通省「省エネ性能に係る 基準と計算方法（テキスト）」
共同住宅の増改築の際も、省エネ基準への配慮が必要です。省エネ基準への適合義務がある建物を増改築する場合、既存部分も含め、建物全体での省エネ計算が必要となります。
省エネ計算の結果（BEI）が1.0以下となるように設計しなければなりません。
また、平成28年（2016年）時点で存在した建物の増改築は、建物全体のBEI≦1.1なら適合となります。
混構造共同住宅の省エネ計算の考え方
引用：国土交通省「省エネ性能に係る 基準と計算方法（テキスト）」
共同住宅を木造とS造（鉄骨造）の混合で建てる場合の計算方法は、以下の通りです。
＜外皮性能＞
木造およびS造それぞれの部分の外皮性能を計算した後、外皮面積で按分。建物全体のUA値を出す。
＜一次エネルギー消費性能＞
外皮性能の計算結果（建物全体の外皮性能）を用いて計算する。
小規模併用住宅における省エネ計算の考え方
引用：国土交通省「省エネ性能に係る 基準と計算方法（テキスト）」
住宅部分と非住宅部分が1つの建物にある小規模併用住宅の建築は、下記どちらかの要件に適合するよう設計します。
- 要件1．住宅部分と住宅部分それぞれが、該当基準に適合する
- 要件2．建物全体のBEI≦1、かつ住宅部分が外皮基準に適合する
共同住宅の基礎・土間など外周部の省エネ計算の考え方
引用：国土交通省「省エネ性能に係る 基準と計算方法（テキスト）」
従来は、土間など外周部の熱損失と、立ち上がり高さ400mmまでの基礎部分の熱損失を合わせて評価できました。
しかし、令和3年（2021年）4月より、基礎・土間の熱損失評価方法が変更されています。
共同住宅においても、外周部と基礎部の熱損失は、別々に計算しなければなりません。
省エネ計算の結果はやり方次第で変化する
共同住宅を省エネ基準に適合させるためには、高性能な断熱材や省エネ仕様の住宅設備の採用などが必要です。
ただ、性能の良い建材・設備は価格も上がり、建築予算の問題も出てくるでしょう。
ここで押さえておきたいのが、省エネ計算は、たった1つの正解があり、それを求める数学的なアプローチではないという点です。
計算の仕方次第で結果は変わり、基準に適合する計算結果が求められれば建築許可はおります。
共同住宅の省エネ計算を基準に適合させるには、建物の特性に合わせた方法で計算することが大切です。
ただ、省エネ計算は複雑な工程が多く、最適な計算方法の判断は容易ではありません。省エネ計算のプロの手を借り、効率的に計算を済ませてはいかがでしょうか。
共同住宅の省エネ計算なら実績豊富な「環境・省エネルギー計算センター」に相談！
2025年4月から、すべての新築建築物は省エネ基準への適合が義務化されます。
共同住宅の設計が基準を満たしていなければ着工できず、施主とのトラブルにもなりかねません。
省エネ計算はできるだけ正確、かつスピーディーに進め、確認・着工まで円滑に進められるよう準備しましょう。
建物規模が大きく、省エネ計算の工程も複雑になる共同住宅の省エネ計算は、累計2,600棟以上の実績を持つ省エネ計算の専門機関「環境・省エネルギー計算センター」に、ぜひご相談ください。
