【保存版】BELSの星の数（6段階評価）を完全解説｜省エネ基準との違い・申請ポイントまで

建築・不動産業界の実務担当者の皆様にとって、BELS（ベルス）という言葉は、もはや聞き慣れたものとなっているでしょう。しかし、その核心である「星の数」が具体的に何を意味し、どのように評価され、そして皆様のビジネスにどのような影響を与えるのか、深く理解されているでしょうか。

BELSは、建築物の省エネ性能を客観的に評価し、分かりやすい「星の数」で表示する制度です。この星の数は、単なる数字の羅列ではなく、建築物の資産価値、市場競争力、そして将来的な収益性に直結する重要な指標となります。特に2025年以降、建築物省エネ法の改正により省エネ基準適合義務化が拡大される中、BELSの重要性はますます高まっています。

本記事では、【2026年最新】の情報を踏まえ、BELSの「星の数」が持つ意味、評価基準、申請プロセス、さらには取得メリットとデメリットまで、実務に役立つ情報を徹底的に解説します。BELSの星を最大限に活用し、皆様の建築物が市場で輝きを放つための完全ガイドとしてご活用ください。

 

BELS（ベルス）とは？建築物省エネ性能表示制度の基本

BELSとは、「Building-Housing Energy-efficiency Labeling System」の略称で、建築物の省エネルギー性能を評価・表示する第三者認証制度です。国土交通省が定めた「建築物のエネルギー消費性能の表示に関するガイドライン」に基づき、一般社団法人住宅性能評価・表示協会などの登録機関が評価を行っています。この制度は、建築物の省エネ性能を見える化することで、消費者が省エネ性能の高い建築物を選択しやすくなり、建築物の省エネ化を促進することを目的としています。

1.1 BELS制度の目的と対象建築物

BELS制度の主な目的は、建築物の省エネ性能を客観的かつ統一的な基準で評価し、その結果を星の数（★）で分かりやすく表示することです。これにより、建築物の購入者や賃借人が、性能を比較検討しやすくなり、省エネ性能の高い建築物の市場価値向上に貢献します。

対象となる建築物は、新築・既存を問わず、住宅（一戸建て、共同住宅）および非住宅建築物（オフィス、商業施設、学校、病院など）のすべてです。特定の用途や規模による制限はありませんが、評価の対象は原則として建物全体となっており、特定の一部だけを切り出した評価は想定されていません。

1.2 BELSとZEH・ZEBの違い：それぞれの特徴と関係性

BELSは、建築物の省エネ性能を評価・表示する制度ですが、ZEH（ゼッチ）やZEB（ゼブ）とは異なる概念です。

ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）

住宅の年間一次エネルギー消費量を実質ゼロにする住宅を指します。断熱性能の向上、高効率設備の導入に加え、太陽光発電などの再生可能エネルギーの導入が必須となります。BELSの星の数は「省エネ性能（削減率）」を示し、ZEH/ZEBは「再エネ導入を含む一次エネルギー収支」の概念です。そのため5つ星を取得してもZEH要件を満たさないケースがあり、両者は完全には同義ではありません。

ZEB（ネット・ゼロ・エネルギー・ビル）

非住宅建築物の年間一次エネルギー消費量を実質ゼロにするビルを指します。ZEHと同様に、徹底した省エネと再生可能エネルギーの活用が求められます。BELSの星の数で言えば、概ね5つ星の中でも特に高い省エネ性能を示す「ZEB」や「Nearly ZEB」といった表記が付与されます。

BELSは、ZEHやZEBといった具体的な省エネ目標達成度を「星の数」で客観的に評価し、表示するためのツールとして機能します。つまり、ZEHやZEBを目指す建築物は、その性能をBELSによって証明できる関係にあるのです。

 

BELSの「星の数」が示す省エネ性能と評価基準

BELSの星の数は、建築物がどれだけエネルギー効率が良いかを示す重要な指標です。この評価は、主に「一次エネルギー消費量基準」と「外皮性能基準」という2つの側面から行われます。

2.1 一次エネルギー消費量基準とBELSの星

一次エネルギー消費量（BEI）とは、冷暖房、換気、照明、給湯などの設備が消費するエネルギーを、石油や石炭などの一次エネルギー換算した総量のことを指します。BELS評価では、この一次エネルギー消費量が、国が定める標準的な建築物（基準建築物）と比較してどれだけ削減されているかを評価します。

 

	BEI
星の数	再エネ設備がない住宅	再エネ設備がある住宅 非住宅
6つ星		BEI ≦ 0.5
5つ星		0.5 ＜ BEI ≦ 0.6
4つ星	BEI ≦ 0.7	0.6 ＜ BEI ≦ 0.7
3つ星	0.7 ＜ BEI ≦ 0.8	0.7 ＜ BEI ≦ 0.8
2つ星	0.8 ＜ BEI ≦ 0.9	0.8 ＜ BEI ≦ 0.9
1つ星	0.90 ＜ BEI ≦ 1.0	0.90 ＜ BEI ≦ 1.0
0	1.0 ＜ BEI	1.0 ＜ BEI

 

この基準を満たすためには、高効率の空調設備や給湯器、LED照明の導入、自然採光・通風の活用など、様々な省エネ技術が求められます。

2.2 外皮性能基準とBELSの星

外皮性能とは、建築物の外壁、屋根、床、窓などの断熱性や日射遮蔽性のことです。これらの性能が高いほど、外部の熱の影響を受けにくく、室内の快適性が保たれやすくなります。BELS評価では、この外皮性能が国の定める基準値（地域区分ごとに設定）を満たしているかを評価します。

具体的には、以下の指標が用いられます。

• 住宅の場合：外皮平均熱貫流率（UA値）と冷房期日射熱取得率（ηAC値）
• 非住宅の場合：外皮平均熱貫流率（UA値）

UA値が小さいほど断熱性能が高く、ηAC値が小さいほど日射遮蔽性能が高いことを意味します。BELSの星の数に直接的に「外皮性能の星」というものはありませんが、一次エネルギー消費量を削減するためには、優れた外皮性能が不可欠であり、間接的に星の数に影響を与えます。

2.3 建築物の種類別：住宅・非住宅における評価の違い

BELSの評価基準は、住宅と非住宅建築物でそれぞれ異なります。

• 住宅：主に「一次エネルギー消費量基準」と「外皮性能基準」の両方を満たすことが求められます。特に外皮性能は、居住者の快適性に直結するため重要視されます。
• 非住宅建築物：住宅と同様に「一次エネルギー消費量基準」が主要な評価項目となりますが、外皮性能基準の評価方法は住宅とは異なります。また、大規模な非住宅建築物では、より複雑なエネルギーシミュレーションが用いられることもあります。

いずれの建築物においても、BELSの星の数を高めるためには、建築物の用途や規模に応じた最適な省エネ設計が不可欠です。

 

BELS取得のメリットとデメリット：建築・不動産実務担当者が知るべきこと

BELSの星の数取得は、建築物の価値を向上させ、市場での競争力を高める強力なツールとなり得ます。しかし、メリットだけでなく、潜在的なデメリットも理解しておくことが重要です。

3.1 BELS取得のメリット

「この仕様変更でどれくらい省エネになるのか？」「将来売るときに有利なのか？」といった施主からの質問 に対して、数値と星の数で答えられるかどうかは、設計者・デベロッパーにとって重要なポイントです。BELSを取得することには、以下のような多岐にわたるメリットがあります。

建築物の資産価値向上と差別化

BELSの星の数は、建築物の省エネ性能を客観的に示す指標です。高評価のBELSを取得することで、建築物の資産価値が向上し、市場における競争優位性を確立できます。

BELS評価書は、施主説明や設計提案の場面でも大きな効果を発揮します。

性能値を星の数で“見える化”できるため、断熱仕様や設備グレードを提案する際の根拠資料として非常に説得力があり、提案の受注率向上や、より高性能な仕様採用に直結します。

また、競合プレゼンでは「BELS○つ星の取得可能性」を明示することで、同価格帯の他社との差別化要素として強くアピールできます。

補助金・優遇制度の活用

国や自治体では、省エネ性能の高い建築物に対する様々な補助金や税制優遇制度を設けています。BELSの評価結果は、これらの制度の申請要件となっているケースが多く、取得によって補助金や優遇制度を活用しやすくなります。

例えば、ZEHやZEB関連の補助金では、BELS評価をはじめとした第三者による省エネ性能の評価結果が申請要件の一つとして求められるケースが多く見られます。

入居者・購入者へのアピールと信頼性向上

BELSの表示は、建築物の省エネ性能を「見える化」します。これにより、入居者や購入者は、光熱費の削減効果や快適性といったメリットを具体的にイメージしやすくなります。第三者機関による評価であるため、表示の信頼性も高く、顧客からの信頼獲得に繋がります。

環境配慮型企業としてのブランドイメージ確立

BELS取得は、企業が環境問題に積極的に取り組んでいることを示す証となります。ESG投資（環境・社会・ガバナンスを考慮した投資）が注目される現代において、環境配慮型企業としてのブランドイメージを確立することは、企業価値の向上に大きく貢献します。

3.2 BELS取得の潜在的なデメリットと注意点

BELS取得には多くのメリットがある一方で、以下の点に注意が必要です。

申請にかかる費用と時間

BELS評価の申請には、申請手数料や評価機関への費用が発生します。また、評価に必要な書類の準備や、省エネ計算の実施には一定の時間と手間がかかります。これらのコストは、建築物の規模や複雑さによって変動します。

評価基準を満たすための設計・工事コスト

高い星の数を取得するためには、断熱材の強化、高効率設備の導入、再生可能エネルギー設備の設置など、初期の設計・工事段階での追加投資が必要となる場合があります。これらのコストと、BELS取得による将来的なメリット（光熱費削減、資産価値向上など）を総合的に比較検討することが重要です。

 

BELSの申請プロセスと必要書類、費用相場

BELSの評価を取得するためには、定められた申請プロセスに従い、必要な書類を提出する必要があります。ここでは、その具体的な流れと費用について解説します。

4.1 BELS申請の流れと手順

BELSの申請は、一般的に以下の流れで進められます。

1. 評価機関の選定：国土交通省に登録された評価機関を選びます。
2. 事前相談・見積もり：評価機関に建築物の概要を伝え、評価内容や費用、期間について相談し、見積もりを取得します。
3. 申請書類の作成：BELS評価に必要な各種書類（設計図書、省エネ計算書など）を作成します。専門的な知識が必要となるため、省エネ計算センターなどの専門業者に依頼することが一般的です。
4. 申請書の提出：作成した申請書類を評価機関に提出します。
5. 評価機関による審査：提出された書類に基づき、評価機関が省エネ性能の審査を行います。必要に応じて、追加資料の提出や質疑応答が行われることがあります。
6. 評価結果の通知：審査が完了すると、評価結果が通知されます。
7. 評価書の発行：評価結果に問題がなければ、BELS評価書が発行され、星の数が確定します。

4.2 申請に必要な書類と準備

BELS申請には、主に以下の書類が必要です。

• 申請書：評価機関所定の申請書
• 設計図書：配置図、平面図、立面図、断面図など、建築物の全体像を示す図面一式
• 省エネ計算書：建築物省エネ法に基づく省エネ計算の結果を示す書類。一次エネルギー消費量計算書、外皮計算書など。
• 設備リスト：導入する空調、換気、給湯、照明などの設備仕様が分かる書類
• その他：必要に応じて、各種仕様書、メーカーカタログ、認定書など

これらの書類は専門性が高く、正確な作成が求められます。特に省エネ計算は、専門的な知識と経験が必要となるため、多くのケースで専門業者に依頼されます。

4.3 BELS評価にかかる費用と期間の目安

BELS評価にかかる費用は、評価機関、建築物の規模、用途（住宅か非住宅か）、評価の複雑さによって大きく変動します。

 

	費用相場
住宅	数万円から数十万円程度
非住宅	数十万円から数百万円程度

 

※これに加えて、省エネ計算の代行費用（数万円〜数十万円）が別途発生する場合があります。

 

	期間の目安
申請書類の準備	数週間から数ヶ月（特に省エネ計算に時間を要します）
評価機関による審査	数週間から1ヶ月程度

 

※評価機関の混雑状況や書類の不備などにより、期間は前後することがあります。

早期にBELS取得を計画し、余裕を持ったスケジュールで準備を進めることが重要です。

 

2025年以降のBELS：法改正と市場動向

2025年、日本の建築業界は大きな転換期を迎えます。建築物省エネ法の改正が本格的に施行され、BELSの役割も一層重要になります。

5.1 建築物省エネ法の改正動向とBELSへの影響

建築物省エネ法は、建築物のエネルギー消費性能の向上を図ることを目的とした法律です。

この法律は、2025年4月1日より、原則としてすべての新築建築物（住宅・非住宅問わず）に対して、省エネ基準適合を義務化します（一部、適用除外となる建築物もあります）。

これは、これまで一部の建築物に限定されていた義務化の範囲が、大幅に拡大されることを意味します。

この改正により、BELSの重要性は飛躍的に高まります。BELSは、省エネ性能を第三者が客観的に評価する制度であり、建築確認における法的な「省エネ適合証明書」ではありません。ただし、省エネ基準適合を示す補完資料として自治体・事業者が評価書を活用するケースは増えており、今後も参考資料としての有効性は高まると考えられます。

特に、2025年以降に義務化される「省エネ基準適合」は、BELSの評価でいえば概ね2つ星レベルに相当する性能水準です。必ずしもBELS2つ星以上の取得が法的に求められるわけではありませんが、この水準を前提に設計を進めることが、新築建築物にとっては事実上の必須条件となっていきます。

5.2 2025年以降の省エネ基準適合義務化とBELSの役割

2025年以降、新築建築物の省エネ基準適合が義務化されることで、建築主や設計者は、設計段階から省エネ性能を考慮した計画が必須となります。BELSは、その計画が基準を満たしているかを確認し、第三者からの証明を得るための有効な手段の一つとなります。

具体的には、建築確認申請の際に、省エネ適合性判定または省エネ計算書の提出が求められますが、BELS評価書は「建築確認の省エネ適合性判定」を代替する書類ではありません。ただし、自治体によっては任意制度や補助金申請の参考資料として活用できる場合があります。また、BELSの星の数は、単なる適合証明だけでなく、建築物の付加価値を高めるための差別化要素としても機能し続けます。

5.3 今後のBELSの重要性と市場の変化

省エネ基準適合義務化は、建築市場全体に大きな変化をもたらします。省エネ性能の低い建築物は、市場価値が低下し、競争力を失う可能性が高まります。一方で、BELSで高い星の数を取得した建築物は、環境意識の高い消費者からの需要が高まり、より高い資産価値を維持できるでしょう。

また、金融機関においても、省エネ性能の高い建築物に対する融資条件の優遇や、グリーンボンドなどの環境金融商品の活用が加速すると考えられます。BELSの星の数は、これらの金融評価においても重要な指標となるため、今後の建築・不動産戦略において不可欠な要素となります。

特にデベロッパーにとっては、BELSの評価は単なる性能表示を超え、金融調達の優位性を左右する指標となりつつあります。グリーンローンやサステナビリティ・リンク・ローンの審査では、第三者認証済みの省エネ性能が重視されるケースが増え、BELS評価は提出資料として採用されることもあります。

 

BELS評価をスムーズに進めるためのポイントと相談先

BELS評価を効率的かつ確実に進めるためには、いくつかの重要なポイントがあります。特に、専門知識を要する省エネ計算においては、専門家のサポートが不可欠です。

6.1 設計段階からの省エネ性能検討の重要性

BELSで高い星の数を取得するためには、建築物の設計段階から省エネ性能を考慮した計画を立てることが最も重要です。設計の初期段階で断熱性能、日射遮蔽、高効率設備の導入、自然エネルギーの活用などを検討することで、後からの大幅な手戻りやコスト増加を防ぐことができます。

2025年以降、省エネ基準適合が建築確認で必須となるため、確認審査での省エネ計算の指摘・差戻しが急増すると見込まれています。一次エネルギー計算や外皮計算に不整合があると、意匠・設備・構造のどこかで必ず手戻りが発生し、工期やコストに直接影響します。

そのため、設計初期段階でBELS評価レベルを意識しておくことは、単なる星の数向上のためだけでなく、確認審査の手戻りリスクを最小化するための“実務的な防御策”として極めて有効です。

設計の初期段階でBELS目標を設定する

外皮性能（断熱・日射遮蔽）と設備性能（一次エネルギー消費量）のバランスを考慮する

専門家と連携し、最適な省エネ設計を検討する

これらの取り組みにより、BELSの星の数を効率的に向上させることが可能となります。

6.2 専門家（環境・省エネ計算センター）に依頼するメリット

BELS評価の申請プロセスの中でも、特に専門的な知識と経験が求められるのが「省エネ計算」です。省エネ計算は、建築物の詳細な設計情報に基づき、エネルギー消費量を正確に算出する作業であり、専門のソフトウェアや深い理解が必要です。

専門機関に省エネ計算を依頼することで、以下のようなメリットが得られます。

1. 正確で迅速な計算：専門知識を持つスタッフが、最新の計算プログラムを用いて正確かつ迅速に計算を行います。
2. 手間と時間の削減：複雑な計算作業や書類作成の手間を大幅に削減できます。
3. 最適な省エネ提案：目標とするBELSの星の数達成に向け、設計内容への具体的な改善提案を受けることができます。
4. 申請手続きのサポート：BELS評価機関への申請手続きに関するアドバイスやサポートも期待できます。

 

よくある質問（FAQ）

Q1: BELSの星の数は、必ず5つ星を目指すべきですか？

A1: 必ずしも5つ星を目指す必要はありません。建築物の用途、規模、予算、そして市場戦略によって最適な目標は異なります。例えば、2025年以降の義務化に対応するためであれば2つ星（省エネ基準適合レベル）が最低限必要となります。資産価値向上や補助金活用を強く意識する場合は、ZEH/ZEB相当の5つ星を目指すことが望ましいでしょう。大切なのは、目的と費用対効果を総合的に判断し、最適な星の数を設定することです。

Q2: BELS評価は、どのタイミングで申請するのが最適ですか？

A2: BELS評価は、設計の初期段階から検討を開始し、建築確認申請のタイミングで同時に申請することが最も効率的です。設計が固まり、省エネ計算に必要な図面や設備仕様が揃った段階で、評価機関や省エネ計算センターに相談することをお勧めします。早期に検討することで、後からの設計変更による手戻りや追加コストを最小限に抑えられます。

Q3: 既存建築物でもBELS評価は可能ですか？

A3: はい、可能です。BELSは新築だけでなく、既存の建築物も評価対象としています。既存建築物の場合は、現状の図面や設備情報に基づき省エネ計算を行い、評価を受けます。改修工事を伴う場合は、改修後の性能を評価することも可能です。既存建築物の省エネ改修を検討されている場合でも、BELS評価を通じてその性能を「見える化」し、資産価値向上や補助金活用に繋げることができます。

 

まとめ：BELSの星を最大限に活かすために

本記事では、BELSの「星の数」が持つ意味から、評価基準、申請プロセス、そして2025年以降の法改正と市場動向に至るまで、BELSに関する包括的な情報をお届けしました。BELSの星の数は、単なる省エネ性能の指標に留まらず、建築物の資産価値、市場競争力、そして企業のブランドイメージを左右する重要な要素です。

特に2025年以降の省エネ基準適合義務化は、BELSの重要性をさらに高めます。建築・不動産実務担当者の皆様は、この変化の波をビジネスチャンスと捉え、BELSの星を最大限に活用していくことが求められます。

具体的には、「今進行中の案件のうち、どれをBELS取得案件として位置づけるか」「ターゲット星数はいくつに設定するか」 を一度洗い出してみることからスタートしていただくと、次の一手が見えやすくなります。