こんにちは！環境・省エネルギー計算センターの尾熨斗（おのし）です。
住宅性能評価、住宅性能証明書、住宅性能表示・・・、って同じような用語でわかりにくいですよね？弊社にお問い合わせ頂いた際も、本来は住宅性能証明書が取得されたい趣旨でしたが、お伝え頂いた際は、住宅性能評価と言われ、用語は似ていますが、手間やコストが全く違い間違った説明をしてしまうこともあります。
今回は住宅性能評価、住宅性能証明書、住宅性能表示について、違いなどを解説します。
まず、住宅性能評価と住宅性能表示は同じものになります。住宅の性能を評価（住宅性能評価）して、それを表示（住宅性能表示）する。一方、住宅性能証明書は全く別の制度になります。
住宅性能表示（＝住宅性能評価）とは？
住宅性能表示制度とは平成１２年４月１日に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」に基づく制度です。 品確法は「住宅性能表示制度」を含む、以下の３本柱で構成されています。
- 新築住宅の基本構造部分の瑕疵担保責任期間を「１０年間義務化」すること
- 様々な住宅の性能をわかりやすく表示する「住宅性能表示制度」を制定すること
- トラブルを迅速に解決するための「指定住宅紛争処理機関」を整備すること
上記の2番目に掲げた住宅性能表示制度は、良質な住宅を安心して取得できる市場を形成するためにつくられた制度となっており、以下、3つの安心なポイントが挙げられます。
- 第三者の専門家が公正にチェック
国土交通省等に登録された第三者機関である登録住宅性能評価機関が住宅の性能の評価を行います。新築住宅の場合は、設計段階（設計性能評価：設計図書の評価。図面審査）と建設工事・完成段階（建設性能評価：施工段階・完成段階の検査。設計図書等のとおり施工されているかを現場検査により確認します。4回程度の検査があります）の評価があり、その審査をクリアすることで評価書が発行されます。
- 住まいの性能をわかりやすく表示
住宅の耐震性、耐久性、省エネ性など最大10分野の性能を等級や数値などで表示します。等級は数字が大きいほど性能が高いことを表します。
①構造の安定性（耐震性）＊②火災時の安全③劣化の軽減＊④維持管理・更新への配慮（耐久性）＊⑤温熱環境・エネルギー消費量（省エネ性）＊⑥空気環境⑦光・視環境⑧音環境⑨高齢者等への配慮⑩防犯
＊は必須項目になり、それ以外は選択項目となります。
各項目における評価書の見方はこちら
https://www.j-eri.co.jp/download/erihp/90_gyo/jutakuseinohyoka_view150401.pdf
- トラブルにも専門機関が対応
建設住宅性能評価書を取得した住宅にてトラブルが起きた場合、住宅紛争処理支援センターにおいて、建築士・弁護士による相談が無料で受けられ、指定住宅紛争処理機関が迅速な解決を図る紛争処理を利用することができる。
住宅性能表示制度のメリット
- 住宅ローンの金利引き下げがある
省エネ性、耐震性等に優れた住宅は、フラット35（ローン金利の引き下げ制度）の利用が可能です。その他、金融機関によっては独自に住宅ローンの金利引き下げを行っている場合があります。
- 地震保険料の割引がある
耐震性能の等級に応じて、10～50％の地震保険料の割引が受けられます。
- 贈与税の税務特例がある
省エネ性、耐震性等に優れた住宅では、贈与税の非課税枠が拡大されます。
より詳しく知りたい方はこちら。
「新築住宅の住宅性能表示制度ガイド」
http://www.hyoukakyoukai.or.jp/download/pdf/guide_seinou_2016_shinchiku.pdf
住宅性能証明書とは？
贈与税の非課税枠500万円加算の対象となる「質の高い住宅」の証明に活用できる証明書となります。
質の高い住宅の基準：以下のいずれかの基準を満す必要がありますが、住宅性能評価に比べ、証明する項目は1つで大丈夫です。
- 断熱等性能等級4または1次エネルギー消費量等級4以上の住宅
- 耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）2以上または免震建築物の住宅
- 高齢者等配慮対策等級（専用部分）3以上の住宅
住宅性能証明書は、指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関、住宅瑕疵担保責任保険法人のいずれかが発行します。
審査は、図面審査と現場審査があります。なお、評価書などにより、省エネ性等の基準に適合していることが確認できる場合には、審査を省略することができます。
検査時期（省エネ性）は、断熱等性能の場合は、断熱材施工完了時、1次エネの場合は、断熱材施工完了時、竣工時になります。
なお、中古マンションは、新築時に建設評価書の取得がない場合、現場確認ができないため証明書の発行は難しいのが実態です。基本的には、難しいですが、（断熱材の確認が必要なため、）当初の写真がきちんと残っていたり、リノベーションなどで断熱材が確認できるなどした場合、ハードルは高いですが可能性はあります。
より詳しく知りたい方はこちら。
https://www.j-eri.co.jp/download/erihp/90_gyo/gyo18_b_p.pdf?ver=1908
